刘煜辉：别指望楼市再度失控飙涨

2010-09-19 13:50:38 作者：广元房产网-广元百姓自己的购房顾问 来源：每日经济新闻 浏览次数：0 网友评论 0 条

8月楼市回暖。京沪深穗等一线城市楼市成交量大增，价格一下子回弹至调控前。房价是否会再度出现失控飙涨？我认为是小概率事件。因为在今年9月份之后，商品房供应量将大幅增加，供应量的增加将会持续6到8个月的时间，也就是说，商品房供应高峰期会持续到2011年年中。

4月中旬以来，楼市调控政策出台不可谓不密集，而且很多过去被认为是“深水炸弹”的政策(如房产税)都被反复拿出来吹风，以求改变市场的预期。从实际操作看，限制二套房贷款、闲置地处理到银行压力测试，也从未停止。但事实上，光是口头上的政策维系不了多久，换个角度看，雷声大雨点小就成了惯例。

比如预征土地增值税大多没有落到实处，全国推广预售款第三方监管也有待时日。我们看数据，占房地产开发商整体资金来源一半以上的国内贷款及自筹资金在下降，从去年年初的64%下降至今年6月底的56%；而购房定金、预付款及个人住房贷款则在上升，从去年年初的28%上升至今年6月底的37%。房地产开发商逐渐把定金、预付款及个人住房贷款作为他们开发投资的主要资金来源，这又再次间接地加重了开发商对银行资金的依赖。

谁都明白，当下之情景，如果真正预售款受限，对于资金链紧张的开发商将是沉重的打击，直接效果是逼迫开放商降价放货。显然，宏观决策者还没有下定全面收缩货币的决心。

多年的货币超发所产生的累积效应已在经济体中发酵。当真实的消费物价早就高于一年期储户存款利率 (失真的CPI也已经超过了数月)，储户发现自己已经陷于对通胀的恐惧和对高回报的贪欲之间。楼市的泡沫被他们恐惧的购买力托起。

中国超发的货币到底有多少呢？2003年~2009年，中国央行资产从5万亿涨到24万亿，广义货币从18万亿涨到67万亿 (超过美国的8.8万亿美元，成为全球的NO.1，而中国的GDP只有美国的1/3)，中国银行资产从23万亿涨到88万亿。而同期实体财富增长所能解释的是多少呢？名义GDP只涨了1.83倍！

过去十年，中国滞后6个月的M1增速与当期CPI被发现具有高度的同步性。当M1增速突破20%以后，随后都出现了CPI快速上涨，2004年如此，2008年亦如此。但是当2009年末，M1增速接近40%之后，6个月过去了，CPI依然在3%左右弱势徘徊。我们也不知道，从2008年到现在不到3年时间，中国的经济结构发生了什么实质性的重大变化，以至于使得这一精确的数据关系在尺度上大大地缩了一号。

光靠数据粉饰只会不断加深家庭对于通胀的恐惧，还不如一次性把真实情况告诉他们，然后把政府的决心也告诉他们，这样盲动反而会逐步消失，通胀的预期反而会下降。

宏观操作者心里是清楚的，他们都知道问题的症结所在。央行行长周小川近期表示，中央银行保持对利差的适当管理，将有利于调节银行业对实体经济提供服务的积极性。我解读为，这是存款利息率放松管制或行浮动的信号。如真如此，中国的长期利率或会走上缓步上抬的轨道。

这是抑制资产泡沫的根本。负利率本质上是一个资金价格被扭曲(资金成本过低)的结构性缺陷，加息旨在改变企业和家庭预期和行为，将消费者和投资者从非理性的马车上拉下来。如此货币乘数下来，货币扩张就得以抑制。

由于结构性改革的迟缓和汇率改革的失措，自2003年以来，中国经济一直被动注入货币。毫无疑问，外汇占款是货币供给的主水泵。

最近，央行两位副行长连发7文阐述人民币汇率机制改革的重要性。罕见。

简单地想，把名义汇率升上去，将大口径改成小口径不就可以了吗？原来进来1个美元要投放6.8个人民币的水，现在改成小口径，进一个美元，只放5个人民币的水。这是最直接的想法，可名义汇率改变的过程以及改变之后，经济中所产生的“化学反应”可能远比这个想法复杂得多。

我们应该多想想，水为什么老往里面流，而不要老惦记着水管子的口径。为何我们面临如此大的升值压力，因为中国经济在刺激药物效应下超高速增长，问题还是在内部。若真能下决心将速度减下来，你看看钱还往里面跑吗？

不管怎样，国家外管局已经开始出招，是减少基础货币投放的重要努力。从10月1日开始，京、粤、鲁、苏四地不必强制结汇，可以将出口收入存放到境外。这就意味着，这部分外汇不再强迫转为央行的基础货币，央行可以直接从源头上减少货币发放量。这部分资金量不少，因为2009年上述四省(市)出口额约占全国的57%。当然，目前只是某些企业的试点，并且试点企业存放境外出口收入的年度总额不得超过其上年度出口收入总额的一定比例，主动权控制还在央行手中，什么时候想增加发放量，收紧一些就行。

人民币基础发放若真紧缩，将深度影响中国房地产市场，别指望中国楼市再度失控飙涨，这一点已经成为宏观决策者的共识。我想，随着时间的推移，市场的投资者也会逐步清醒。