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近日，中国网财经记者接到新闻线索称，盘锦市“最大的回迁小区”锦兴花园项目涉嫌超建、违建近20万平米。此前有网贴称，该项目开发商盘锦市凯泰铭置业有限公司(下称“凯泰铭置业”)在规划建设用地上存在违规、超建房等情况，超建的部分包括商业网点、部分商品楼、凯泰铭公司办公楼及售楼处。该建设项目的建筑总面积严重超出相关批复文件批准的建筑面积，超出部分属违章建筑。 随后，中国网记者一行驱车前往盘锦市锦兴花园项目所在地进行采访。层层剥茧抽丝下，凯泰铭置业是否违建？背后又有哪些鲜为人知的故事？ 再造“空城” 回迁房问题频出 4月20日，中国网记者来到盘锦市锦兴花园的项目所在地兴隆台区辽河南路与惠宾街交汇处，视线所及之处一幢幢高楼拔地而起，远处烟尘滚滚，锦兴花园项目周边都在紧锣密鼓的施工中。 据了解，盘锦市缘油而建、因油而兴，是一座石油化工城市。不过，由于近年来盘锦市经济转型的需要，政府大力兴建辽滨开发区，并积极招商引资，然而，辽滨新城是建起来了，但却成了当地人口中的“空城”、“鬼城”......当地人担忧，锦兴花园及其周边地产项目是否又是一座“空城”。 全国第六次人口普查数据显示，盘锦市总人口为139万。然而，在这个辽宁省“最小”的城市却随处可见高楼幢幢，别墅成排，但到了夜晚，却并没有想象中的万家灯火。 中国网记者注意到，锦兴花园东侧直通泰山路的一条不知名的路段两侧，正欲打造“黄金商业街”，住宅、商铺、别墅一应俱全，还有楼宇广告牌围起来的一片片农耕地。据了解，该区域内囊括了超百万平米的中房凯旋城、利港银河新城、美的集团项目及万豪酒店、东方银座公寓等项目，总体投资超过300亿元人民币。 今年以来，三四线城市房价悲观预期的观点不绝于耳，据国家统计局公布的一季度房地产活动相关数据显示，商品房销售面积、房产销售额、新开工面积同比均由正转负，三四线城市房地产供大于求。而锦兴花园项目所在区域的房市，着实令人心忧。 在当地，锦兴花园小区被誉为“最大的回迁小区”。但是，锦兴花园项目在解决周边村民拆迁安置问题后，原来空置下来的村民宅基地和耕地似乎成了开发商们的乐园，其中的隐藏的问题更是迭出不穷。 锦兴花园小区内，随处可见的是售楼广告，原八里村村民张某向记者表示，“到了晚上就知道了，住在小区的人并不多。”据张某介绍，锦兴花园共有六个小区组成，回迁户安置对象主要为前甜水屯、后甜水屯、东甜水屯、王家荒和八里五个村子。 村民张某表示，“按照回迁的相关要求，要在两公里范围内就地回迁，现在这里是原来的后甜水村，五个屯子都凑在一起回迁过来的，如果按照两公里的要求，除了后甜水屯外，其他4个屯子都没有达到要求。” 据该人士透露，原定的回迁地址就是八里村的原址，但中国网记者注意到，原来的八里村目前已经是高楼林立，并且仍在热火朝天的施工中。 更令村民们担忧的是，至今他们手里还没有房产证。村民王某向记者表示，动迁的时间是2010年，楼是2012年下来的，当时开发商告诉我们房产证要5年以后下来，可是目前仍是杳无音信，“按照开发商的说法，我们至少还要再等三年才能领到房产证。” 据了解，虽然锦兴花园为回迁小区，开发商凯泰铭置业却设有售楼处。村民透露，“在开发商售楼处买楼可以直接领到房产证。” 为验证村民们的说法，记者以购房客户的身份来到锦兴花园售楼处，据工作人员介绍，只要交钱就可以拿到“房照”，并且可以做按揭，但在售楼处，记者并未见到《房屋预售许可证》等相关证件。 盘锦市兴隆台区城乡建设局池主任称，凯泰铭置业有商品房销售(预售)许可证，但经其查阅纸质及电子档案并未找到，记者从始至终并未见到相关证件 对此，村民们提出质疑，为何开发商售楼可以办房产证，我们的回迁楼却没有房产证呢？回迁楼为何要五年之后才能领房产证，又是否有相关法律法规？更有村民直言，锦兴花园小区存在违规超建的行为，村民的回迁房至今仍未验收，有房产证的房子被开发商凯泰铭置业用作销售，所以至今村民们仍没有拿到房产证。 凯泰铭置业的办公室主任高某向记者表示，房产证正在办理。 针对村民们提出的质疑，市房地产管理局办公室人员表示，目前凯泰铭还没有报送任何申报材料因此房屋产权(包括大产权和小产权)均无法办理。市城乡建设局则表示，该项权力已经下放，因此也不在市局。 然而，锦兴花园项目的问题还不止于此。 涉嫌违规超建 施工方遭遇“霸王条款” 在村民的指引下，记者在锦兴花园项目附近见到了施工方李某，据施工方李某向记者反映，政府相关文件显示，政府批复的建筑面积不到60万平米，而实际的建筑面积至少有80万平米，超出部分要么为商铺，要么作为商品房买卖流通。 该人士向记者举例并指明小区某处商业地段的商铺为超建。 中国网记者得到的一份发改局文件(兴发改发【2011】89号)显示，政府核准的建筑面积约为54.6万平米，项目投资13亿元，建设期限为2011年3月到2012年3月。 施工方李某向记者表示，参与锦兴花园项目的27家施工方共同统计过，一共建了大概81万平米。 显而易见，官方核准的面积与参与该项目的施工方所言相距甚远。有施工方直言凯泰铭置业涉嫌违规超建。 辽宁省人民政府网显示，锦兴花园回迁小区是市政府委托盘锦凯泰铭置业有限公司承建的一项重大民生工程，加上此前竣工的回迁楼项目，总面积达70多万平方米，总回迁户数达7000多户，总投入20多亿元，其中包括八里回迁楼项目、王家荒及前后五里回迁楼项目，八里回迁楼项目共计45万余平方米，回迁楼4442户；王家荒回迁楼项目共计11万余平方米，回迁楼1250户；前后五里回迁楼项目共计14万余平方米，回迁楼1450户。 令人费解的是，三方数据出现三种说法，凯泰铭置业是否违规超建呢？ 凯泰铭置业工作人员向记者表示，“并没有违规超建的情况。”该人士建议记者，“详细情况还是问问工程部。” 同时，另一施工方周某称，“不仅如此，建设所需的原材料采购也是凯泰铭给我们指定的，甚至连合同条款中都约定了每平米的造价。”该人士表示，这些明显都是“霸王条款”。 如此重大的民生工程，却存有诸多纠纷，有知情人士向记者表示，开发商凯泰铭置业的因“背景深厚”，其实际控制人李学仁更是实力强劲，以致于村民上访无门，施工方讨薪无路...... “官商本是一家人” 凯泰铭置业是何背景？李学仁又是何许人也？ 盘锦市工商局信息显示，盘锦凯泰铭置业有限公司法人代表为李长凯，注册资本2000万元，其成立日期为2010年11月12日，经营范围为房地产开发、房屋销售，发照日期为2011年3月24日。 中国网记者注意到，盘锦凯泰铭置业有限公司仅有两名投资人，其中李学仁出资1400万元，为公司原法人代表，在营业执照下发之日，法人代表变更为李长凯，李长凯出资600万元，二者均以货币形式出资。 记者从村民口中得知，拆迁时间是2010年9月份，而凯泰铭置业的成立日期是在2010年11月份，从时间上看，盘锦凯泰铭置业公司的成立更像是专门为了承包这个项目而设立的。 据知情人士称，李长凯和李学仁是同学关系，两人在盘锦、大连和沈阳等多个城市都有房产开发项目，并设有公司。 该人士透露，李学仁的二哥李学顺是盘锦市市政公司“一把手”，掌控着盘锦市市政工程项目，所以李学仁的“发迹”可谓顺风顺水，并且一度有传闻称，李学仁为盘锦市“地下”首富。 据网络公开信息显示，盘锦市市政工程管理处党委书记确实名为“李学顺”，但该“李学顺”与李学仁之间的关系，记者无从得知。 另据公开信息显示，李学仁现任辽宁中润企业集团董事长，同时担任盘锦市商会会长，2003年政协换届选举中被选为盘锦市政协副主席、辽宁省政协常委，现任盘锦市政协副主席。 李学仁是盘锦着名的民营企业家，1984年毕业于辽宁省广播学校，后续研究生学历。该同志先后在盘锦市广播、电视单位工作。1994年开始先后创办南海渔村、润达购物广场、辽宁中润实业集团公司、辽宁中润房地产开发有限责任公司、辽宁百特实业有限公司、盘锦百特国美电器城民营企业，2003年，又收购盘锦化肥厂成为化肥民营企业。李学仁现有全资及控股子公司6家，三级子公司20多家，注册资本金1.2亿元，资产总量3.7亿。 律师观点：违规超建应限期拆除 对于锦兴花园项目中的诸多问题，中国网记者咨询了北京某知名律师事务所合伙人，该人士提出如下观点： 首先，针对违规超建，按照《中华人民共和国城乡规划法》第六十四条的规定：“未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定进行建设的，由县级以上地方人民政府城乡规划主管部门责令停止建设；尚可采取改正措施消除对规划实施的影响的，限期改正，处建设工程造价百分之五以上百分之十以下的罚款；无法采取改正措施消除影响的，限期拆除，不能拆除的，没收实物或者违法收入，可以并处建设工程造价百分之十以下的罚款。” 其次，根据相关法律规定在集体土地上建设的房屋是无法办理房屋产权证的，在集体所有的土地上建房必须经乡(镇)人民政府审核，由县级人民政府批准，如果涉及占用农用地的，必须依照《土地管理法》第四十四条的规定办理审批手续(第四十四条 建设占用土地，涉及农用地转为建设用地的，应当办理农用地转用审批手续。) 再次，关于无《商品房销售(预售)许可证》和无法取得房产证，购房者可依据购房合同起诉主张解除合同，要求开发商承担相应的违约责任，包括退还已付购房款及支付银行的按揭贷款利息(如果有)、承担合同中约定的违约责任、及房产市值与购房成本的差额。 最后，根据《城市商品房预售管理办法》第六条的规定：“商品房预售实行许可制度。开发企业进行商品房预售，应当向房地产管理部门申请预售许可，取得《商品房预售许可证》。未取得《商品房预售许可证》的，不得进行商品房预售。”而为依法办理《商品房预售许可证》也是购房人无法办理房屋产权证书的重要原因之一。 |
