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新办法对于物业服务中的业主自治能力提出了更高要求，同时对于物业服务日常管理之中争议较大的如停车收费、装修垃圾清运费、押金、电梯运行维护收费等多项收费标准也进行了明确。具有争议的如空置房物业费最长两年之内7折收取。
业主对物业服务费将更有决定权 新办法更为强调了业主自治能力在物业服务中的重要性。新法明确，除了普通住宅前期物业公共服务收费、物业管理区域的车辆停放费、车位租金等实行政府指导价外，普通住宅物业公共服务费标准由业主大会决定。非普通住宅以及办公用房、商业用房、厂房等非住宅物业的公共服务收费等实行市场调节价。对于实行市场调节价的物业服务，监管部门更注重规范价格行为如：电梯运行维护费、公共能耗费、科技系统运行维护费纳入代收代交费用，由物业服务企业单独列账，按实际支出和约定方式向业主或物业使用人合理分摊。分摊办法应当通过物业服务合同约定，未约定或约定不明确的，按业主专有部分占建筑物总面积的比例分摊。另一方面，物业服务企业须实行明码标价，不按规定公示有关信息的，价格部门将予以行政处罚。 旧办法对业主委员会成立前后，对业主共有收入的分配及处置没有进行区别对待。根据《物权法》和省《条例》规定，新办法明确：业主大会成立前，业主共有场地车辆停放收费所得的收益，30%用于贴补物业服务费，70%纳入物业专项维修资金。业主大会成立后，收益按照业主大会或者业主大会授权的业主委员会决定、物业合同约定使用。 停车收费标准提高 停车收费一向是小区物业收费中的敏感点。新办法明确了住宅区汽车停放形式和相应的汽车停放费和租金收费标准，增设了住宅区室内机械式停车收费标准。另外调整了物业管理区域临时停放的汽车收费标准。旧办法是按每小时1元收取，前1小时免费，调整为：2小时内免收，超过2小时的，超过部分按每小时2元收取（不足1小时按1小时计费），最高不超过20元。住宅区集中看管的非机动车停放收费标准提高了：原来自行车4元/辆/月，摩托车、电动车及其他类型的非机动车8元/辆/月，分别调整为5元/辆/月、12元/辆/月。物业服务企业可设置与电动车配套的充电设施，其设施和充电费用由物业服务企业向使用人按实分摊、约定收取。 房屋装修多项物业收费标准提高 房屋装修中业主关注热点的装修垃圾清运费、装修押金、住宅装修电梯使用费进一步调整。像住宅装修建筑垃圾清运费计费旧有收费标准为： 90平方米以下收200元；90—130平方米收250元；130平方米以上收300元。现收费标准修改为：普通住宅的装修垃圾清运处置费可根据实际装饰装修面积按3元/平方米的标准收取。对业主或使用人依法变动房屋结构所产生的建筑垃圾，物业服务企业或专业清运单位可按实际拆除墙体面积另外加收建筑垃圾清运处置费，具体收取标准由双方约定。装修押金、保证金收取应符合规定，严禁以押金、保证金等形式变相收费。 住宅装修电梯使用费旧有收费标准为： 90平方米以下收200元；90—130平方米收250元；130平方米以上收300元。新收费标准调整为：物业服务企业可根据实际装饰装修面积向业主一次性收取3元/平方米的电梯装饰装修使用费，装载层住户免收。 电梯运行维护收费有据可依 电梯运行维护收费也被列入了这次新办法的调整重点。电梯是近几年来随着房地产业的发展才逐步进入住宅小区，呈普及的趋势。特别是电梯的日常运行维护不同于一般的物业管理，需要有持证上岗的专业人员进行管理维护。电梯运行维护属于物业管理公共服务的范畴，鉴于上述原因，上海、苏州和常州等城市的电梯运行维护费也没有包含在物业管理公共服务费中，而是由各物业管理企业在物业管理公共服务费之外另行收取的。需要指出的是，住宅电梯收费不仅仅是日常维护、保养、检测、能耗、责任保险等所发生的小数额费用，而且还包括电梯的大修、更新改造这笔大数额的费用。新法初步解决了电梯日常运行中的矛盾，让电梯运行维护费的收取有据可依，让业主交费心中明白。电梯的大修、更新改造大额费用，《省物业管理条例》和《无锡市住宅专项维修资金管理办法》已有相应规定。 交房后次月1日开收物业费 前期物业服务费起始交费时间新办法也进行了明确，业主应当按照房屋买卖合同（符合竣工验收条件）、入住通知书约定的房屋交付日期的次月1日起按月交纳物业公共服务费用。已竣工但尚未售出或者尚未交付业主的，物业公共服务费用由建设单位承担。在业主、业主大会选聘物业服务企业前，实行政府指导价的住宅物业建设单位应当在价格主管部门公布的等级服务收费标准范围内，通过公开招投标或协议方式，选聘具有相应资质的物业服务企业，并在前期物业服务合同中约定服务内容、服务标准以及收费标准等。建设单位与物业买受人签订的房屋买卖合同，应包含前期物业服务合同约定的内容。前期物业服务费用在房屋买卖合同中未约定或约定不明确的，由建设单位承担。 空置房最长两年内7折收取物业费 根据省《办法》 规定，物业公共服务收费按房屋所有权证登记的建筑面积计算； 尚未办理权属登记的，按房屋买卖合同记载的建筑面积计算。未计入产权面积的附属房屋面积不作为计费面积。同时我市此次出台的新《实施办法》 明确：因业主原因未及时办理入住手续或办理入住手续后未入住或未使用的物业，业主应事先书面告知物业服务企业，经确认后按规定标准的70%交纳物业公共服务费，减免期限最长为24个月。业主大会成立后，由业主大会与物业服务企业约定。 每户免费配置5张门禁卡 新办法对于门禁卡管理进行了进一步明确：住宅区实行门禁卡管理的，建设单位应当为业主、物业使用人免费配置每户5张门禁卡。车辆停放实行门禁卡管理的，物业服务企业应免费配置每车1张的门禁卡。门禁卡保质期为3年。因丢失、损坏等另有需求申请办理的，可适当收取工本费。 |
