在日前举行的2014城市观点论坛（西安站）上，知名经济学家、中国城乡建设经济研究所所长陈淮先生指出：2014年，政策分类调控不是第一位了，中国房地产应该回归市场，比起政府的调控，市场优胜劣汰过程更加优化。
过去十年，影响和决定房地产市场的第一位因素究竟是政策，还是市场？其实房地产市场按照它固有的规律发展到了今天。如果说有什么区别的话，2014年，其实是从2013年开始，过去政策掩盖下的一些市场的深层次矛盾逐步显现出来，这是2014年。
2014年分类调控不是第一位的。高明的大夫不会轻易给病人吃退烧药，因为它会把引起发烧的问题掩盖起来。
2013年起我们不再吃退烧药，市场运营过程中的一些因素显现出来，比如说大中小，中西部城市发展不平衡，出现分化。比如说供大于求，包括沿海特大城市和相当一部分中西部的大城市在内，更不要说县城供大于求。比如说老百姓的市场预期，以前是关注政策，现在更多的从自己的客观需求选择入市的时间。
2014年我建议从以下四个方面关注房地产：
第一、新型城镇化
如果有什么新的变化，我们从进入21世纪之后，第一个十年，由于一些特殊的历史原因，不得不把大量的资金、政策、物质、资源集中在北京、上海。实际上我们调控房地产最明显的就是沿海屈指可数的少数特大城市。西部12省区，西安、成都也不过从中长期看是温和上涨，相对平稳运行的过程，真正有异动的只是沿海特大城市。新型城市化有很多内容，3月17号刚刚公布的国家新型城镇化规划，核心突出的一条就是实现大中小城市协调发展，特别是重点发展好中等规模城市，抑制特大城市人口扩张，以及在县城和中心镇一级引导农民就近入城。
2013年的时候就明确提出，我们新一轮城市化要严格抑制特大城市进一步扩张，但是多大的城市算是特大城市，没明确说。在3月17号这个国家新型城镇化规划中，对大中小有了明确的定量化的区分。500万以上人口城市叫特大城市。在今后一个很长时间内，这些城市将不鼓励它扩张，抑制人口涌入。如果我们不能够解决特大城市过度承载的问题，我们永远解决不了房价问题，北京上海就那么大，不可能把13亿人都装进去。真正要实现中国高质量的城市化，非得有一大批中等和小城市发展，实现大中小城市的发展。
从2014年起，可能两个层级是我们房地产市场和政府鼓励人口集中的主战场，一个是中等规模城市，城市群，卫星城，再一个是县城与中心镇。但是在这两个层级中，除了江浙和珠三角地方以外，恐怕中西部还得有8-10年的准备期才到高潮。
第二、改革带来的变化
过去十年我们靠强化政府权力发展地产，但现在恐怕已经走到头了。因势利导，发展优胜劣汰，特别是在资金供给，土地供给这两个最基本经济要素的市场化上迈出实质性的步伐，包括地方政府，城市建设融资，也包括减小金融系统的风险，也包括支持老百姓更好更快成长的迫切需要。
再举个例子说，去年末的中央经济工作会议，第一条把粮食安全列进去了。其实连续十年创历史新高的背景下，为什么把粮食安全列为2014年的第一任务？我以为在土地改革这个问题上还存在很大的争议。但不管一致还是不一致，愿意还是不愿意，改革的推进，是一个必由选择。我们很多的重大改革措施都是倒逼机制。2014年要多关注改革，并且主动地去推动改革，比如说在金融创新上、在规模化经营上、在保障房建设上。
第三、市场机制越来越明显的发挥作用
有人连夜赶考场，有人荣归故里，这就是市场应有的现象。2014年此后一段时间，当政府之手不伸的时候，市场的手就越来越能发挥作用。一个优胜劣汰的过程，比起政府的调控，更加优化的过程到来了。有些开发商不得不考虑到自己资金链的风险，尽快回笼资金，采取了一些促销措施，这些都是市场正常合理的反映，感冒发烧是人一生中必经的不可避免的阶段。
曾经有媒体问我说，过去十年是房地产的黄金十年，你认为未来还是黄金十年吗？我间接的回答这个问题，我说在整个90年代是中国家电业的黄金十年，那个时候涌现了一大批名牌家电，那个时候的丈母娘要求是有彩电、冰箱、洗衣机。黄金十年，短缺，买不到，十年而已。十年过去怎么样？这些当初辉煌一时的家电厂家，都是政府重点支持的，在轻工业、电子工业部、兵器工业部备案发牌的，现在风光不再。但是在接下来的十年，正是中国成为世界家电大国的十年，你说第一个十年叫辉煌，还是第二个十年叫辉煌。
第四、国际货币政策以及互联网金融等可能带来的挑战
我们希望我们的房地产开发商、老板、企业家们注意到，我们这个行业面对着一些以前没想或者想了认为离我们很遥远的挑战，就在眼前了，这些挑战很复杂、很多样。比如说今年一季度，人民币突然一反过去几年升值，大幅度贬值，这对国际热钱造成影响，对房地产在短期内市场供需造成影响。
一夜之间，这些余额宝们就抢了国银行的奶酪。可不可能有一天，房地产市场的直接融资，以及老百姓购房中的各种各样的中介性的金融需求，由互联网金融取代？这种风险不仅局限在开发商和购房者以及和银行之间，需要观察到这个变化。
