上海浦东临港主城7宗土地上周拍出，面对动辄400%的溢价，众品牌房企均表现出了谨慎，多家房企的内部人士均表示，目前临港的土地价格是虚高的。

　　同时，不少业内人士也表示，临港土地如此高的楼板价，房企未来的盈利空间将会被极度压缩。

　　在土拍现场，参与竞拍的旭辉控股集团（00884.HK）对外投资部一位内部人士表示，小型投资公司前来拍地可以说没策略可言，这样的价格在临港拿地是很不理智的。

　　上海本地一家民营房地产公司开发部一位资深人士认为，临港上周拍出的地块，虽然单幅建筑面积均不超过两万平方米，但按照开发周期3年左右计算，附加开发过程中的税收及1.5万元/平方米的楼板价。即三年后相关项目若为精装修项目，其入市价格将要接近3万元/平方米。

　　7宗地卖出18.06亿，中小房企齐聚

　　“这家公司是哪里的，怎么没听过。”这样的表述在上周上海临港土拍的现场贯穿始终，其缘由，便是上周在上海临港拿地的公司中，没有出现业内熟知的品牌房企。

　　以8.27亿元总价，在临港独揽三宗地块的上海锦绣投资有限公司，也直到土拍最后一天才被业内了解，为一家来自大连的民营企业。

　　上周，除锦绣投资外，同样在临港主城去拿地的上海新丹投资、 上海越州投资、 富熹控股有限公司、以及自然人熊习生，也均非业内熟知的品牌房企。

　大智慧通讯社统计，12月18日－12月20 日出让的7宗临港主城区综合用地，合计成交金额18.06亿元，7宗地块溢价率均超400%，楼板价也均超1.5万元/平方米。

　　品牌房企：临港地价恐虚高

　　相比小房企的热情，众品牌房企对于上海临港的土地热就显得较为谨慎。

　　在土拍现场，参与竞拍的旭辉控股集团对外投资部一位内部人士表示，小型投资公司前来拍地可以说没策略可言，这样的价格在临港拿地是很不理智的。

　　前来观摩的，上海某国有大型房企一位内部人士直言，本次前来只是抱着调查市场的心态，没想到价格会这么高。“这样的价格我们肯定不会来拿地的，价格虚高，风险太大。”该人士坦言。

　海通证券（600837.SH）一位房地产研究员则认为，在临近年底的时候，大部分品牌房企基本上已经完成了一年对外投资的计划，对于未来的土地储备也已心中有底，所以不会再高溢价拿地。而小型房企可能会采用筹集全年资金集中力量在年底攻下一副高质量地块的对外投资策略；其次，品牌房企对于拍地的策略执行是非常严格的，不会因为土地本身的因素而改变最初制定的策略。

　　业内担忧地块未来盈利能力

　　上海本地一家民营房地产公司开发部一位资深人士向大智慧通讯社算了一笔账，其表示，除去土地成本，房地产项目的主要开发成本由建安成本、二次装修成本以及税费构成。

　　该人士并表示，按照上海地区目前的人工、材料、行业平均价格计算，临港地区中高端商住地产项目的建安成本约为3000元/平方米、二次装修成本约为3000元/平方米－4000元/平方米。

　　该人士认为，临港上周拍出的地块，虽然单幅建筑面积均不超过两万平方米，但按照开发周期3年左右计算，附加开发过程中的税收及1.5万元/平方米的楼板价。即三年后相关项目若为精装修项目，其入市价格将要接近3万元/平方米。

　　大智慧通讯社从临港地区几家房企及中介机构了解到，目前临港主城区各类一手房屋的售价约为1.4万元/平方米－1.5万元/平方米。

　　据此计算，三年后入市的项目相比目前该区域的价格，高出约100%，折合三年的年均复合增长约25.99%。

　　克而瑞一位研究员也指出，上海临港主城的土地虽有上海自贸区、轨交16号线等未来预期存在，但是1.5万元/平方米的楼板价，已经超过了目前该区域内部分在售楼盘的报价，价格明显超出了市场预期，房企的盈利空间不会很大。