泰达股份近日称，公司在扬州广陵新城约23.8公顷土地将被扬州市国土局收回，原因是上述土地至今尚未开发。

　　“从公告简单来看，外界很容易认为该事件是一期因‘囤地’而被收回闲置用地的事件，然而事情可能并非表面看上去那么简单。”江苏一家房地产机构分析师表示。

　　事实上，泰达股份在扬州几幅土地被收回事件，折射出土地一级开发商在三四线城市中的生存现状。

　　中国指数研究院南京总经理曹旭东认为，由于今年开发商都在向一线城市回归，开发商在三四线城市拿地的预算减少，很多三四线城市新城区土地出让的速度也因此放缓。由此，像泰达这样的土地一级开发商也面临着不小的压力。

　　国土局：收回是“因规划调整”

　　天津泰达股份（000652.SH）12月7日发布公告称，公司在扬州广陵新城范围内沙湾路东侧、运河东路北侧约23.8公顷共五幅土地的使用权，将被扬州市国土局收回。而五幅地块被收回的原因是，“上述土地至今尚未开发”。

　　“目前暂不方便回答。”泰达股份董秘办相关人士12月11日表示。

　　对于泰达方面所说的长期未开发，扬州市国土局方面却给出了另一种答案。“土地被收回是因地块的规划做出了调整，土地出让的指标也可能会随之做出调整。”扬州国土局相关人士12月11日向记者表示，土地被收回主要原因在于政府方面，而非开发商。

　　“地方政府不希望因收地而影响未来土地出让的价格。”中原地产一位分析师表示。

　　记者在采访中了解到，广陵新城区域面积约22.5平方公里，是扬州新城开发的重点区域，也是未来大扬州一体两翼的城市核心CBD。

　　据了解，2008年年底泰达通过挂牌形式，获得了广陵新城2.38万平方米的商住用地，负责土地一级开发。有媒体报道，泰达还与政府下属公司成立了名为广陵新城投资发展的合资平台公司，双方各占50%股份，负责广陵新城的开发。而广陵新城投资与广陵新城管委会，则是一个平台两块牌子。

　　泰达与广陵新城管委会的“蜜月”，却因房地产调控的到来发生了微妙的变化。

　　有业界人士告诉记者，泰达2008年年底刚进入扬州广陵新城时，楼市正处于上升期，当时扬州楼市和土地价格都很便宜。泰达从扬州广陵新城的土地一级开发中也得了不小的收益。

　　“去年五六月份当地的房价还出现了一些下降，因此开发商在扬州拿地的意愿下降，土地很难卖出去。”一位不愿具名的分析师表示。

　　土地开发的价格博弈

　　扬州市政府与泰达股份这次的收地事件，其实反映了三四线城市新城开发中普遍的现象：土地一级开发商必须面对土地价格是涨还是不涨的博弈。

　　“土地一级开发商往往以非常低的价格获得土地，而在土地一级开发完成后，开发商会将整理好的土地卖给其它开发商，通过土地的差价来获得收益。”由于土地一级开发的成本较低，因此一旦新城的土地价格持续上扬，开发商将获得巨额的利润。”曹旭东告诉记者。

　　据泰达股份2013年半年报公布的数据，今年上半年该公司在土地一级投入的成本约1.73亿元，而这一板块的营业收入约3.78亿元，毛利率高达54.29%。

　　然而看似完美的土地开发商业模式，却隐藏着潜在的风险。

　　“房价下跌或保持平稳，土地一级开发商将承受巨大的资金压力。调控期开发商看空楼市，拿地预算金额的下降，将使那些土地一级开发商前期的投入无法变现。”同策房产研究总监张宏伟向记者表示。

　　有媒体报道，泰达股份在广陵新城开发中投入了大累资金，累计投资达50多亿元。然而据泰达股份2013年半年报，今年上半年公司的营业收入约30.9亿元，而归属上市公司股东的净利润为-5138万元。

　　据扬州城市网的统计数据，2008年扬州房价只有4000元/平方米左右，在随后的两年扬州房价一路涨至8500元/平方米。此后扬州房价一路低迷，至11月份扬州房价为7800元/平方米，仍没有回到最高点8500元/平方米的水平。