北京房地产业协会秘书长陈志表示，从近些年市场表现看，超高价项目升值速度相对较慢，换手率低，更多时候是作为财富的标签，超出市场水平的价格代表一种面子，但这并不等于面值。

    “最近，我们很多客户是抱着抄底的心态来看房的。”北京超高端项目代表之一合生·霄云路8号的项目负责人如此向《广厦时代》介绍目前的销售状况。这种似乎不可思议的购房现象出现的主要原因，是融创中国董事长孙宏斌在不久前曾公开对媒体表示，融创9月以7.3万元/平方米楼面价拿下的农展馆地块，未来产品售价将超30万元/平方米。

    高价地和高价地上未来的超高价楼盘不仅带动的是豪宅上涨的预期，同样也推高了普通购房者对于未来房价走势的预期，近期推出的几个热点项目都一房难求。但实际上，今年以来，超高价豪宅的成交相对整体市场并不算好，孙宏斌所奉行的豪宅高周转策略很难适用在此类项目上。专家分析认为，短时间内，高地价会推高购房者预期，但长期看房价走势主要取决于大的政策环境，未来7万套自住型商品房的上市会在一定程度上稳定购房者的预期，市场未必会如开发商所愿。30万元或许只是信心喊话，更多起到的是广告宣传作用。

    买超高端项目成了"抄底"？

    8月，合生·霄云路8号成交了一套520平方米的房源，单价突破16万元/平方米，总价超过8300万，当时引起了市场不小的轰动。但这个曾经被认为是北京最贵的项目最近被一些购房人认为"不贵了"。该项目负责人向《广厦时代》介绍，最近不少来看霄云路8号的购房者对于霄云路8号的价值判断已经发生了变化，其中有部分前期觉得价格较高的购房者现在觉得不贵了，抱着抄底的心态来看房。

    该负责人说，这些客户很多是受了融创拍下农展馆地块的影响，对区域未来的价格判断发生了变化。"原本地块刚拍出来的时候，媒体还有专家都预测售价会超15万元，最近融创又公开说最高单价会超过30万元，这样比下来，霄云路8号自然不算贵了。"

    《广厦时代》调查时发现，不仅是霄云路8号，目前北京在售的报价在10万元/平方米的项目，不同程度上都受到了融创地王效应的影响，孙宏斌所称的均价15万元/平方米，最高价30万元/平方米以上，已经基本成为每个项目销售说辞的一部分，销售人员在以此来说服购房者，购买他们的项目未来会有升值空间。

    超高价项目有价无市

    虽然总能吸引最多的眼球，引起最多的讨论，但实际上，相比今年火热的市场，超高价项目的表现并不出色。根据亚豪机构数据统计显示，今年1-10月，北京报价超过10万元的项目超过11个，但成交单价突破10万元的仅有17套。在很多报价超过10万元的项目中，网签价突破10万元的仅有一两套，大多数的网签价都在10万元以下。

    北京房地产业协会秘书长陈志表示，从近些年市场表现看，超高价项目升值速度相对较慢，换手率低，更多时候是作为财富的标签，超出市场水平的价格代表一种面子，但这并不等于面值。另一方面，虽然北京高端市场面临的是来自全国财富阶层的需求，但限购政策已经收窄了这种需求，超高价豪宅的市场表现自然就无法与刚需、刚改项目相比。超高价项目很难实现高周转，更多是品牌形象和实力象征。另有业内人士透露，很多超高价项目开发商并不急着将手中的豪宅卖出，而是不断提高价格作为在资本市场融资的筹码，通过类似项目融得资金再开发新项目。

    高价项目扰动市场预期

    有专家认为，超高价项目是在一个相对独立的市场中流转，与普通购房并没有太大关系，虽然这些项目的目标客户群不是普通的购房者，但实际上却已经影响了购房者对于房价未来走势的预期。

    走访农展馆地块周边的二手房中介门店可以发现，目前该区域二手房价格在50000元/平方米上下，距离融创农展馆地块最近的宫廷九号，是2008年建成的高端小区，以大户型为主，二手房价格也只是在45000元/平方米左右。中介人员介绍，农展馆地块拍出后，来这边看房的人确实有所增加，不少人有意向购房，但几乎每个二手房业主都拒绝给出议价的空间。

    《广厦时代》在调查中也发现，农展馆未来最高超过30万元/平方米的单价也成为普通购房者议题，对未来房价上涨的判断也更加坚定，更是有购房者表示，"前段时间有专家说房价会到80万元/平方米还觉得是哗众取宠，现在看，30万元/平方米已经出来了，80万元/平方米的日子还会远吗？"陈志也表示，近几年房地产市场一直处于底部抬升、高端扰动的状态下，高价项目会在短时间内影响统计数据，但与主流市场关系不大。但这种超高房价的言论最多影响的是购房者对未来的预期，容易将一个点放大到全部，这也会影响政府对楼市的判断，给了调控政策逻辑上的支撑，而建立在这种逻辑上的调控就容易出现偏差。

    北京市统计局新闻发言人于秀琴曾表示，公众对于房价的预期是房价上涨的主要原因之一。北京市住建委在对于市场预期的引导上也曾制定相应的政策，年初的京版国五条细则就提出，合理引导市场预期，对误导市场、误报误读的不实信息和言论要及时予以纠正和澄清，问题严重的应追究责任。而上周北京住建委发布的最新调控政策中，也再次强调了对于不实报道、不当言论和错误数据信息误导市场预期，恶意制造和散播谣言,严重扰乱市场秩序等行为，将严肃查处。

    高价地或最后成融创独舞

    对于融创今年在全国频拿地王的行为，业内外争议不断，但孙宏斌似乎始终信心十足，而作为其主要论据之一就是其在京开发的西山壹号院，该项目推出3年，一直稳居北京年度销售金额前三之列，为融创提供了稳定的现金流，成为融创高端项目高周转的最佳代言人。

    公开资料显示，西山壹号院所在地块是2008年融创与首钢联合以7000元/平方米的楼面价获得，2011年9月，融创从首钢手里回购了西山壹号院的股权，成为项目的全权拥有者。7000元/平方米的楼面价相对于西山壹号院所在地块和当时市场并不算高。彼时，融创并没有沿袭"顺驰"的发展路线。然而今年8月，融创和葛洲坝联合体竞得亦庄两地块，楼面价就已接近3万元/平方米，当时亦庄的房价还在3万元以下，业内人士惊呼"顺驰版孙宏斌"回来了，而9月以7.3万元/平方米拿下农展馆地王后，更多业内人士发出质疑之声。而在孙宏斌看来，这些别人眼中的地王并不贵，他仍然可以在这些地块上实现豪宅高周转销售的融创模式。

    不过在这两块地王上，融创将成为独舞者。有消息人士向《广厦时代》透露，葛洲坝已经强行退出了亦庄地块的开发，主要原因就是不想与其一起"疯狂"。陈志分析认为，如果售价在15万元/平方米以上，西山壹号院所实现的高周转在农展馆地块上是不可能的。一方面，7万套自住型商品房的入市已经锁定了普通购房者的预期，甚至还会往下走。加上新政策的出台，市场会逐渐回归理性，楼市发展未必会如孙宏斌所愿。另一方面，在北京单价15万元/平方米的项目，肯定不能做小，每套总价属于亿元级别的，这部分需求极少，而且竞品也很多，只要限购不放开，很难实现高周转。陈志判断，孙宏斌这样去宣传他的农展馆地块，更多的只是信心喊话，吸引媒体眼球，起到一定广告效应，未必就会真的卖到30万元。

    投资市场对于融创未来所面临的风险也给出了判断，就在"京七条"出台后的几天，10月28日，三大评级机构之一的穆迪发布报告称，"京七条"对于在北京市拥有重大业务的开发商将有负面信用影响，其中列举了几家受影响明显的开发商，融创中国就位列其中。 本版文/门庭婷