“一年4万套，如此大的推盘数量，已大大超越当地承受能力。”中国综合开发研究院旅游与地产研究中心主任宋丁对本报记者表示，惠东楼市主要存在的问题就是结构性失衡，以及开发商之间的无序竞争。

　　“这一两年的供应量太大了，是阶段性过剩和供大于求”，宋丁称，今年以来惠东度假物业明显出现了囤积、消化不良等现象。惠东楼市，尤其是旅游地产存在一定程度的泡沫，局部的“空城”亦比较常见。

　　深层次的原因在于，惠东政府对巽寮湾区的定位与规划一直非常模糊，导致众多开发商在此盘踞和无序竞争。据宋丁估计，当前惠东市场的房地产投资额在1200亿左右。“主要的问题出在惠东政府身上。只想着一门心思卖地，不懂整体经营。”宋丁称。

　　在惠东，旅游产业是支柱产业，这是其赖以生存、发展的根基。宋丁指出，在第一、二产业发展前景有限的情况下，政府急切需要依托旅游地产来增加财政收入。卖地，成为最直接，也最实际的方式。

　　然而，“惠东政府，是名副其实的‘弱政府’”。宋丁透露，惠东在惠州各区县中排名尴尬，财政收入也一直不见起色。惠州统计局发布的数据显示，2012年，惠东县GDP为325.8亿元，在惠州七个区县中排名倒数第三。

　　为了吸引开发商入驻，惠东政府不得不多方面放宽条件。例如，土地供应上给予诸多优惠，大面积地价低频繁推出，在进入该区域时，房企也享有优先规划权。

　　惠东国土局资料显示，2011年，碧桂园[简介 最新动态]惠东公司在亚婆角度假区竞得总价为1.96亿的五块商住用地，经本报记者测算，楼面地价仅615元每平方米。同年开盘的碧桂园十里银滩[最新消息 价格 户型 点评]一期，均价至少在5000元每平方米。

　　“这样一来，巽寮湾区开发就成为一个纯经济行为，根本就不会考虑到配套建设。”宋丁认为，当地政府的这种做法非常短视。

　　开发商都是利益导向型的，他们看中的是巽寮湾区广阔的旅游市场，这里临近广深，同时有天然良港，旅游资源丰富，有巨大开发空间。显然，没有一位开发商是把眼光放在惠州本地人口，而是希望吸引广州深圳的度假和投资资金。地价便宜，规划美好，广深市场庞大的投资潜力，诱得一批开发商急急拍马赶到。

　　宋丁指出，政府卖地，企业得利，看上去两全其美，但是在缺乏整体统筹规划的前提下，开发商蜂拥而至只会造成无序竞争与资源浪费。其中的关键是配套不完善，也难以完善。因为商业、生活配套，商家必定是跟着客流走，但旅游地产项目决定了客流是间歇性和季节性的，这些客流的消费很难支撑住任何大型的商业项目。“流水的游客，铁打的惠东”，既是惠东的写照，也是几乎所有旅游地产项目的写照。

　　“已经错过了亡羊补牢的最佳时机。”宋丁称，现在政府再要去修公路，建配套，难度比从前大大增加。而被优惠政策招商[简介 最新动态]而来的开发商，拥有一定的话语权，它们也不愿意为政府承建公共设施与基础配套义务。

　　当地政府曾尝试做出改变。今年7月，惠州市住建局发布《巽寮滨海旅游度假区总体规划（2011-2030）》（草案），首次明确了巽寮湾的远景目标是成为国际化的滨海度假共享点，南海风情、生态优势和“拼贴城市”的风貌，将成为巽寮湾未来的主要特色。

　　不过，宋丁对此并不太认可。“地方政府必须意识到问题真正出在哪，然后集中全力去解决，才是最关键。否则，只可能是概念堆砌，窘境还会继续。”

　　宋丁表示，尽管要付出很大代价，但是惠东政府必须尽快做出改变，“未来五年惠东政府的任务，就是要厘清巽寮湾区的发展思路，设计出切合实际的区域总体规划，切不可再以房地产为导向。”

　　“单单靠房地产支撑的城市肯定走不远。巽寮湾区要发展，政府必须将其当做一个城市来经营。教育、医疗、交通配套跟上了，才能吸引到人，才能给当地增添活力。”宋丁指出。