“金九银十”楼市旺季又到，广州又掀起推新高潮。每年这个季节都是一手市场唱主角，二手楼市做陪衬，即便一手热销或者看楼者众，附近的二手楼都会受惠，但一手项目也有可能分流二手买家。据有关统计，9月份预计有74个项目推出新货，其中不乏市区“刚需”盘。据了解，近期天河、海珠、白云三区将有不少“刚需”盘推新，个别二手热门板块8月抢跑开售的新盘更令众多客户“争崩头”，并引发一、二手“埋身肉搏”。天河、海珠、白云向来都是广州二手楼市成交大户，为此，记者走访多个一、二手热点区域，为各位提供入货贴士。 文/图：记者李凤荷

　　东圃板块：二手盘源不足

　　新盘上市弥补

　　天河区今年“金九银十”推新货量很给力，东圃、珠江新城、天河北都有新货上市，不少是旧盘推新，其中也不乏新盘上市，例如东圃板块的富力天禧花园和合生国际广场，再加上此前已经开盘的天健上城和佳润上品菁园，今年就有4个新盘上市，难得的是，这些楼盘都是走“刚需”路线。将于9月上市的富力天禧花园主打79~170平方米的两至四房，合生国际广场推出的是53~105平方米Loft公寓，使用率达135%，虽然两者价格均未定，但两盘主打的都是“刚需”产品，很有可能将继天健上城后又引起一番抢购热潮。

　　8月中旬，天健上城已抢先上市，毛坯均价2.3万元/m2左右，据说首批100套77~100平方米的两房至四房开售1小时内售罄。由于新盘货源较少，对该板块二手房价格和成交量影响并不算大。据中原地产美好居分行高级营业经理李会勇介绍，该板块的二手住宅以小户型居多，40多平方米的一房一厅，70多平方米的两房一厅均有，市场价格在2万~2.4万元/m2之间，150万元就可买两房单位。据中原地产天朗明居分行高级营业经理赖立添透露，该板块购房客户能接受的价格范围普遍是2万~2.3万元/m2左右，天健上城的价格虽然没有高多少，但毛坯交楼，还要等一两年才能入住，不少买家还是偏向买即买即入住的二手房。最近两个月业主新放的盘源较少，客源也不算多，价格又不断上涨，所以近期该板块二手成交量不多。

　　金沙洲：南海盘新货限外

　　广州盘小户型走俏

　　金沙洲的一手新货主要分布在广佛交界，若广州买家打算购买金沙洲佛山地区的一手新货，也会面临限购。目前金沙洲的“刚需”买家，都会关注130万元以内的两房、小三房的中低价房源，而地属广州界这边的金沙洲一手在售新货中，难觅这种物业，因此近期频频出现“刚需”客买110多万元两房或100万元以内一房的二手房成交个案。

　　合富置业金域蓝湾分行主管张密表示，近期城西花园一房和两房颇受“首置”买家青睐，由于城西花园旁就是多条进出市中心的公交站点，即将开通的6号线横沙站也在附近，出行及生活购物配套优胜于金沙洲大多数在售一手项目。以城西花园为例，110万元左右的预算能买到60多平方米左右的两房单位，而一房一厅总价在70万元左右，吸引预算不高的“刚需”买家关注。

　　白云大道北：岭南新世界

　　一手比二手贵三千

　　白云大道北一、二手市场交投的热点基本都集中在大型楼盘内。合富置业岭南新世界一分行主管何艺玲表示，近两个月岭南新世界二手成交较活跃，主要是“刚需”首置客和换楼客支撑起二手房市场。无论是业主还是买家，都较关注周边一手市场，业主会因为一手楼的动向来调整自身的放盘价，而买家也会将一、二手盘作对比，也有较多买家经过对比后回流二手楼市。

　　目前，岭南新世界一手楼价为2.4万~2.5万元/m2左右，同路段相类似的二手物业成交均价为2.1万~2.2万元/m2，再加上二手盘源户型多样化，吸引了大部分自住买家买二手楼。首次置业的“刚需”客偏向喜欢75~80平方米的两房和90~100平方米左右的小三房，而换房客手头资金比较充裕，而且对物业的居住环境有一定要求，更喜欢140平方米以上的大三房或四房。

　　海珠西：一、二手房价差不大 部分买家转买新房

　　海珠西板块配套完善，商业、生活氛围成熟，是海珠区二手房买卖热门板块。近期该板块有几个楼盘推新，如南田路附近的翠屏·瀚宇贵都二期9月开售，主推88~160平方米的三到四房，预计3.5万元/m2；同样位于南田路，靠近江南大道中的力迅时光里预计9月开售，产品69~129平方米二至四房，价格待定；此外，目前在售的还有凤乐雅轩，主推80平方米两房和90~128平方米三房，均价2.8万元/m2。

　　中原地产可逸豪苑分行高级营业经理何金容告诉记者，翠屏·瀚宇贵都附近的二手楼盘包括可逸豪苑、可逸名庭、润田雅苑等，其中，可逸豪苑主要以90多平方米的两三房为主，均价是3万元/m2；可逸名庭和润田雅苑2.5万~2.6万元/m2，即便是可逸名庭的楼梯楼也要2.2万~2.3万元/m2。虽然近期客源不少，由于缺少盘源，最近二手成交量一般。何金容表示，如今该路段一、二手价差不多，不少买家会有买旧不如买新的想法，偏向于购买新房。

　　南洲路：地王催涨二手价

　　直逼一手新盘价

　　南洲路近期有两个楼盘推新，罗马家园近期将推出最后一期“龙禧”，但产品是215~240平方米大户型，均价3.2万元/m2，预计对二手楼市影响较小，影响较大的是在售的海珠湖景峰。海珠湖景峰二期在售68~76平方米两房、117~127平方米三房户型，均价2.6万~2.7元/m2。据中原地产罗马家园营业经理万伟常介绍，该路段二手楼盘有以78~142平方米的两至四房为主的时代廊桥，主打107~147平方米三、四房的珠江御景湾，此外，罗马家园也有不少70~128平方米两、三房，三者二手价都在2.2万~2.6万元/m2，与海珠湖景峰二期新货相差不远。

　　中原地产万伟常表示，近半年南洲板块二手房价涨得非常快，如罗马家园3月放盘价仅2万~2.1万元/m2，如今已上涨到2.5万~2.6万元/m2，直逼一手楼海珠湖景峰。不过，新盘也为南洲板块带来了不少二手客户，“有些客户看完一手楼，顺便会来看一下周边的二手房，他们手中还拿着新盘的楼盘资料。”

　　同和：新盘分流客源 二手成交量或降10%

　　近期该板块在售和即将推出的楼盘包括卡布奇诺以及时代花生二期。据了解，时代花生二期推出“N+1”和“N+2”产品，买2房变3房，买3房更可变成5房，价格待定。至于目前在售的卡布奇诺，折后均价是2.2万元/m2。

　　同和路段二手住宅包括云裳丽影、云景花园、云东小区、云和花园、合一国际等。中原地产合一城高级营业经理王利洪表示，这些楼盘主要以70~80平方米的两房单位为主，均价2万元/m2左右，与新盘价格相差2000~4000元/m2。据其透露，总价150万元以内，面积在50~80平方米之间的一、两房是成交主力，占成交量七成左右。

　　中原地产王利洪透露，受新盘上市的影响，近期不少二手业主反价每平方米数百元到一千元，不过，由于二手盘源少，两房盘源尤其稀缺，为早点购房入住，部分客户也可接受业主反价一两万元。对于购房资金充足的买家而言，还是会优先选择新盘。王利洪认为，新盘开售肯定会分流部分二手买家，预计二手成交量会下降10%左右。