最近贵阳楼市有点烦，在一些媒体和外地人眼中，贵阳被克隆成“第二个鄂尔多斯”，一时间“崩盘论”成为贵阳在全国形象的一大“污点”。日前，记者来到位于风暴眼的贵阳，走访了花果园、未来方舟和金阳新世界这三个开发面积过百万平方米的超级大盘。贵阳房地产项目的售楼部依然人头涌涌，花果园过万平方米的售楼部里熙熙攘攘，销售人员告诉记者，若是周末，买楼的人多到需要坐到户外去；金阳新世界租用贵州会展中心来进行开盘，停车场上停满来自贵州8个地州和贵阳市的车辆，“粤A”牌也有不少。

　　位于一环边上的花果园最低售价3800元/m2，位于南明河畔的未来方舟在开盘时甚至打出号称调控贵阳楼市的“3580元”的最低价，目前与花果园一样均价也是刚在4000多元/m2；位于观山湖新区的金阳新世界，建筑质量、园林设计与广州岭南新世界看齐，12月9日，水悦台开盘，均价也只是5300元/m2。贵阳楼价在全国省会城市的楼价当中排倒数位置，不少外地投资者认为贵阳的楼价只是在卖“钢筋水泥价”，非常抵买。新世界(中国)华南区域助理区域总监梁国强认为，贵阳楼市不存在“崩盘”或者楼价“腰斩”的情况，因为目前楼价已经非常贴近成本价。

　　楼价、供应量、超级大盘，是近期贵阳楼市频繁出现在全国媒体上的三个关键词，也是贵阳楼市所谓“崩盘论”的“三宗罪”。本报记者在贵阳采访多名行业人士，为读者还原一个被误解的贵阳楼市。

　　楼价“腰斩”？

　　今年楼价平稳

　　个别项目曾降价

　　今年3月9日，未来方舟开盘，以“3580元/m2”这个震撼的低价触动另一个超级大盘花果园。3月17日，花果园一个新组团开售，打出3800元/m2的低价。据一位地产人士透露，花果园2010年第一次开售，当初楼市气氛好，楼价曾经高达“9字头”。8个月过去，未来方舟和花果园的毛坯房销售均价都在“4字头”，大约在4100～4200元/m2之间。花果园2010年的开盘价与今年3月份的“3字头”低价，引来网上关于贵阳楼价“腰斩”的说法。

　　降价单位位置不佳不具有代表性

　　据记者接触贵阳地产人士得知，花果园2010年最初开售的组团为望湖的单位，而3800元/m2的单位则是靠近铁路的，两者区域不一样，不具有可比性。不过一位贵阳买家告诉记者，2011年5月，她在花果园购买一个望湖的单位，单价为5500元/m2，的确比最初开盘的价格便宜了不少。一位不愿透露姓名的人士告诉记者，最初以开盘最高价购买花果园的买家绝大部分都已经退房。

　　撇开个别单盘不算，2006年～2011年，贵阳楼市成交价格持续5年保持上涨趋势，与全国楼市涨幅同步，价格水平从2006年的2775元/m2持续上涨到2011年的4918元/m2；2012年成交价格开始下浮，2012年上半年整体市场成交均价为4670元/m2，同比2011年下浮5.04%。

　　楼价5年涨了68.29%

　　贵阳地产人士认为，连续5年保持小幅上涨的贵阳楼市价格，从2006年到2012年成交价格整体上涨了68.29%，平均年涨幅11.38%，2012年开始小幅下滑，降幅5.04%，显现调控的威力。贵州大学房地产研究中心负责人郭峰认为，超级大盘的出现也对平抑楼市起到一定的作用。

　　存量房严重超标？

　　“3490万平方米”

　　为未来供应量非目前存量

　　网络上盛传的贵阳存量3490万平方米的数据，对于一个人口不足400万的省会城市来说，的确有点不可思议。不过，贵阳地产人士告诉记者，3490万平方米的数据来源于正行合智地产顾问公司“2012年贵阳市房地产市场上半年报”，但该公司在报告中明确表示，贵阳楼市存量即楼市后期余量数据来源于区域内在售、待售项目后期总余量之和。即是目前贵阳市在售及待售项目的总货量剩余之和，这其中有绝大多数货量是贵阳市场上未来的供应量。例如中天未来方舟、花果园等都是开发周期5年以上的大型项目，所以这部分存量是指今后5～8年内贵阳市场的供应量，而非2012年的市场存量。

　　目前市场存量约590万平方米

　　据贵阳市住建局官方网站筑房网统计数据显示，截至2012年9月30日，贵阳房地产市场存量约为590万平方米，按照2012年9个月销售833.43万平方米的速度计算，消化590万平方米的存量仅需6个月时间即可。

　　贵阳市2012年上半年新增商品房供应量572万平方米，而1～9月份房地产成交量833.43万平方米，已大大超过新增供应量，目前市场存量590万平方米，仅需半年时间即可消化完毕，因此贵阳楼市并不存在供大于求的现象。未来贵阳市场上大盘云集，超过3490万的总供应量放到平均开发周期5～8年来看，每年的平均供应量也就400～700万平方米，对于贵阳一个省会城市来说，这属于正常的供应水平。

　　非贵州买家仅占两成

　　花果园销售总监孙浩表示，贵阳的楼房并非贵阳市在消费，来自全省8个地州的购买力不容小视，该项目在每个地州设置接送看楼巴，购房者在贵阳需要住宿也可以由公司免费提供。从买家群体来看，贵阳以外的8个地州占30%以上。中天城投董事长办公室副主任、房地产策划总监张毅表示，在该集团开发的未来方舟项目，来自贵阳之外的地州买家也是占30%有多，估计随着购房入户政策的实施，贵阳以外的地州买家比例将上升到40%以上。贵州大学房地产研究专家郭峰表示，在他们历年的研究中，贵阳楼盘买家比例存在4:4:2的分布，四成买家为贵阳本地人，四成为贵阳以外的贵州人，两成买家为外地客。

　　大盘太多要崩盘？

　　20个超级大盘7个已开发完

　　网络流传一个贵阳大盘的表格，有人士认为这些大盘总建筑面积达到4445.5万平方米，并据此推断说贵阳一个500万人口的城市要消化4445.5万平方米的供应量，贵阳楼市将成为鄂尔多斯第二，即将崩盘。

　　贵阳地产人士认为，在13个大盘中，两个已经是尾盘销售的项目，13个超级大盘待售面积3400万平方米，开发周期5～8年，最长周期预计到2019年，在未来5～8年时间内消化3400万平方米的供应量，对市场不会形成巨大压力。据悉，早在2002年贵阳就有了超过100万平方米的大盘，当时是位于贵阳南明区与小河区交界处的山水黔城。从2002年开盘到2010年清盘，山水黔城用了8年时间完成了130万平方米项目的开发。2007年贵阳当年最大的楼盘“世纪城”开盘，建筑面积600万平方米，从2007年到2011年共计4年时间完成了600万平方米项目的销售和建设，目前已全部投入使用，成为金阳新区最繁华的住宅小区和商业中心。从2002年至今，贵阳已经开盘销售的100万平方米以上的大盘共有20个，其中已经销售完毕交付使用的大盘有7个，截至目前，尚未有一个项目出现烂尾。

　　贵州大学郭峰表示，在外地人眼中，贵州还是“穷荒之地”，但他认为贵阳楼市爆发有其道理所在，一是贵阳主城区人口密度非常大，随着3年共4500万平方米的拆迁计划推进，越来越多贵阳人以货币补偿或原地回迁的方式住上新房；二是贵阳是贵州唯一的大城市，在某种意义来说，贵阳楼市有贵州4000万人口支撑；三是贵州发展势头非常好，来自外地的购房者逐渐增多；四是中央今年发出国发2号文，被解读为“贵州战略定位”，对贵州有非常大的政策支持。

　　记者手记

　　谁在保卫贵阳楼市？

　　记者走访多个贵阳楼盘，在不同楼盘的售楼部，记者看不到类似鄂尔多斯楼盘的萧条景象，超大楼盘的工地吊机依然在转动，售楼部依然人头涌涌，在这里所谓“崩盘论”似乎找不到注脚。

　　花果园等超大楼盘以“4字头”热销，本地人买楼像买白菜一样，当地一个研究学者总结道：“政府以极其优惠的条件为开发商提供地块，开发商让度部分利润给消费者，故此才会出现省会主城区边上的房子才卖三四字头的现象。”当地人士向记者证实，为确保超大型楼盘的资金链安全，开发商可以“提前预订”的方式销售未获得预售证的房屋，在某种程度上，政府在为单个楼盘“背书”。贵阳“购房落户”政策实施，在某种程度上也有“保卫贵阳楼市”的意味。一位购房者告诉记者，他家乡龙里是离贵阳不到一个小时车程的一个县城，当地楼价也是“3字头”，相比之下，花果园也是“3字头”，他必定是选择花果园无疑。贵州楼市只有月亮，没有星星，各个地州的购房者蜂拥贵阳来买房，对当地的城市化进程又有何裨益？或许，贵阳楼市的“3字头”可以迫使龙里等县城楼市的楼价挤出水分，回归合理价值，但是有能力买房的人都跑贵阳了，当地房地产市场又如何为继呢？