万柳地块以4.29万元/平方米的楼板价成为全国住宅单价地王。然而早在2010年2月，商住性质的闸北区苏州河北岸东块1街坊 （苏河湾）以楼板价52855元/平方米的价格，成为当时“全国单价最高地王”。

    和万柳地王一样，上述地块也有着苛刻的出让条件。根据当时的报道，该地块所开发的商业物业必须持有经营，办公楼不得分割出售，竞买人须有保护保留建筑改造开发及高档酒店开发与管理的经验。

    《每日经济新闻》记者昨日（7月17日）从苏河湾开发商华侨城方面了解到，项目有3万平方米将开发成酒店并持有，计划销售的公寓只有200套。这为上述“地王”地块留下悬念：素来以城市综合体开发闻名的华侨城，究竟会以多高的价格出售这一地块上的公寓？

    回收投资或依赖住宅

    据了解，上述闸北区苏州河北岸东块1街坊地块土地用途为公共设施用地（商办、文化娱乐）、居住用地、市政公用设施用地及公共绿地，总面积约4.2万平方米，出让面积约为3.56万平方米，容积率3.74，其中含保留优秀历史建筑和开发可建两部分，住宅比例不大于45％。

    根据出让面积和容积率计算，苏河湾项目的地上建筑面积为13.31万平方米。

    按照上述出让文件，苏河湾地王可以出售的住宅部分建筑面积不超过5.99万平方米，而项目剩余部分也并非全部可用于销售。按照规定，开发商还需要自持一部分商业面积。

    华侨城苏河湾项目的相关负责人昨日向《每日经济新闻》记者透露，华侨城苏河湾项目所持有的商业物业至少包括一栋3万平方米的酒店，以及不可以出售的地下商业广场。

    今年1月13日，华侨城亚洲发布了一份公告。根据公告，苏河湾项目绝大多数的预计物业将于2012年开始销售，华侨城上海置地仅保留其中的小部分。

    华侨城以开发城市综合体而闻名。在房地产业界，城市综合体开发模式的精髓是通过销售住宅回笼大部分资金，进而以较低的资金成本经营物业。

    中房信研究总监薛建雄告诉记者，项目周边的写字楼大宗交易平均单价为4万~5万元/平方米，离华侨城项目的楼板价尚有一定的距离。而上海中原地产物业顾问有限公司研究总监宋会雍则表示，周边的写字楼项目价格为3万多元/平方米。

    在这样的情况下，苏河湾1号的前期投资将更多依赖于住宅销售收入。但华侨城上海公司的有关人士表示，上述地块开发的住宅只有200套。这让外界好奇，华侨城苏河湾的公寓究竟会以多高的价格对外出售。

    薛建雄表示，尽管距离上海人民广场很近，又有苏州河的天然水岸作为自然景观，但苏河湾的住宅部分预计售价也只有8万~10万元/平方米，以这样的价格，想要收回全部开发资金，根本就不现实。

    华侨城苏河湾项目负责人对此表示，该公司不会用销售住宅的收入来收回持有的酒店、商业物业的资金。

    如果无法像其他城市综合体那样运作，华侨城将面临较高的资金成本。根据华侨城年报，该公司的资产负债率达到71.71%，目前1年期以上的贷款利率为6%。

    销售方案尚待批准

    全国单价最贵地王怎样才能“脱困”？薛建雄给出的方法很简单——卖。

    薛建雄说，地块土地出让文件规定部分物业必须持有，这个问题不难解决。华侨城并不需要将这部分产权直接出售，而可以将拥有物业的项目公司间接转让，以规避土地出让文件的规定。他表示，苏河湾地下建有大量商场，可以成为项目的重要卖点。

    上海市城乡和建设交通委员会的公示信息显示，这一项目的总建筑面积为21万平方米，扣除规划建筑面积13万平方米后，余下的8万多平方米被认为是地下商场的面积。

    按照这一设想，在苏河湾1号的住宅对外销售后，其持有的商业部分也可以对外转让。此外，办公楼也至少可以平价出售。

    不过，薛建雄的猜想目前未得到证实。华侨城苏河湾项目公司有关人士表示，目前部分项目的销售方案和销售价格已向总部汇报，需要等待华侨城总部的最后批准。