近日，国土资源部、国家发展改革委日前联合印发的通知，《限制用地项目目录(2012年本)》和《禁止用地项目目录(2012年本)》即日颁布实施，新的限制、禁止用地项目目录增加了住宅项目容积率不得低于1.0(含1.0)的限定，别墅类房地产项目首次列入最新颁布实施的限制、禁止用地项目目录。

然而，从今年以来的市场成交情况来看，消费者对投资大户型及别墅类住宅仍饶有兴趣，豪宅及大户型的市场正在回暖。业内人士分析，此时限制政策的出台，有可能引发别墅类住宅走俏，让一些地产商找到价格蹿升的借口；另一方面，“限墅令”的发布也并非首次，多家房企内部人士透露，规避容积率不低于1.0的规定并不困难，“名非别墅，实为别墅”的擦边球仍将进入市场。

众多“擦边球”挑战新政

早在2006年5月，国土资源部就发布通知，“中国一律停止别墅类房地产项目工地和办理相关用地手续，并对别墅进行全面清理。”但国土资源部对别墅的定义，只指独门独户独院，两至三层楼的住宅形式，而联排、双拼等低密度住宅被划入高档住宅范围，不属于别墅。

实际上，在此禁令发布后，“四层单栋洋房”、“双拼、联排排屋”、“叠加小高层”等等卖房概念层出不穷，例如番禺某开发商就曾将两栋单独的楼中间连接了一个车库，这两栋本可定义为“别墅”的楼就变成了“双拼”。这类住宅虽然不符合国土资源部对“别墅”的定义，但其“占地面积大，容积率低”的本质属性与别墅并无实际区别，因此，在别墅类住宅成交量始终维持在高位的这几年，此政策的推行成效并不明显，反而有“越禁越多”的苗头显现。

业内人士分析，在“限墅令”推行6年后，国家再次直接从“容积率”上进行定义来推行政策，就是针对现状，一定程度上的控制种种“名非别墅，实为别墅”的住宅。但实际上，这一点地产商应对起来也并不困难。

一家知名房企的工作人员告诉记者，在番禺的一个时尚小区内有一些联排别墅设计，容积率只有0.5左右，但在同一个小区里设计了多种产品形态，报批时通过“高低搭配”的方式满足整个地块的容积率，别墅类豪宅的容积率被容积率为3-4的高层塔楼平摊，小区整体的容积率就达到了小于1的规定。

这名工作人员也表示，自从国家有意限制“别墅类”用地以来，用“高地搭配”平摊容积率以及在产品设计上规避独栋的概念就一直是全国地产商打惯的“擦边球”，早已不是什么秘密，而此次“新政”仍沿用此前政策关于容积率的规定，对于“别墅”的界定也并没有更进一步，因此能否真正做到“限墅”还需打个大问号。