6月18日上午，广州出让天河区珠江新城D4-B2地块、天河软件园高唐新建区高普路AT030548地块。据现场最新消息，经过几十轮的竞价，天河区珠江新城D4-B2地块由恒大地产以13.22亿元竞得，楼面地价32968元/平，溢价8.2亿元，成为广州新地王。相比起2011年被常元地产摘的商业地王楼面地价17933元/平方米要高出近一倍。

　　恒大出手获得此“地王”地块三大原因

　　在楼市常态化的调控尚未实质性松动的市场背景下，恒大出手获得此“地王”地块，从原因角度而言，主要有三方面原因：第一、恒大对于此地块的势在必得，反映出高周转房企在楼市调控的市场背景下资金面的优势。回顾去年，在“去投资化”的常态化调控市场背景下，高速周转“跑量”房企跑赢2011年大势。从全国性房企销售业绩表现来看，2011年以万科、恒大、绿地、保利等以高速周转为主要特征的房企销售业绩情况排名居前，“跑量”房企跑赢2011年大势。同样，进入2012年，恒大1-5月销售金额440.5亿元，单5月销售金额也创下103.7亿元的记录，也显示出恒大高周转策略的市场优势。第二、恒大自身有其商业地产转型战略，此项目地块优质，也是为其重点战略布局的项目之一。第三、市场人士传言此“地王”的有可能建成恒大集团新总部，也有可能是其势在必得的原因之一。

　　成交量回暖是否意味着土地市场频现“地王”

　　而这之前，6月6日，上海土地市场迎来今年第一波成交小高峰，其中，上海万卓投资有限公司以1.75亿元竞得嘉定区嘉定新城D10-24地块，楼板价16063元/平方米，溢价率435.5%，土地市场出现“高溢价”现象。那么，恒大出手获得此“地王”地块，上海土地市场出现“高溢价”现象，在成交量回暖的市场背景下是否意味着土地市场回暖，土地市场今后是否再现“地王”？恒大“地王”的诞生对于后市土地市场有何影响？从全国1-5月份土地市场表现来看，国家统计局数据显示，1-5月份，房地产开发企业土地购置面积13532万平方米，同比下降18.7%，降幅比1-4月份缩小0.6个百分点；土地成交价款2620亿元，下降10.0%，降幅缩小3.7个百分点。由于商品房市场销售并为明显改善企业资金面，开发企业土地购置面积呈现下降趋势，开发企业拿地意愿降低。目前，土地市场短期内仍然维持低溢价率状况，但是，5月份市场成交量的回暖以及微调政策的频出有可能让资金实力比较雄厚的大型开发企业拿地意愿提升。但是，当这样的成交量回暖还没有呈现出持续状态时，它还不是一个充分的理由。尤其是当前开发企业资金链相对紧张，开发企业不会普遍性地这么激进的进行拿地制造“地王”。从现实意义角度考虑，如果地价略显高于市场预期，那么开发商就会停止出手。但是，土地市场确实在商品住宅市场成交量回暖的市场背景下出现，如果市场成交量刚刚反弹就导致开发商在土地市场疯狂拿地，如果这样的“地王”的拿地成为常态，那么也就从另外一个角度证明尽管“去投资化”的调控措施使“降价跑量”成为常态，但是，房地产市场调控并没有改变开发商对于未来市场利好的预期，让开发商“谨慎”扩张，楼市调控至今仍然是失败的。与此同时，我们也看到，在楼市“降价跑量”的市场背景下，政府也逐渐改变推地策略，将推出地块面积划分的更小，MINI地块渐成土地市场成交趋势。从市场接受度来讲，MINI地块控制地块总价过高，开发企业相对容易接受，减少流拍的风险。无论何种形式以何种方式让土地市场出现“高溢价”、“地王”现象，在房地产市场仍然以“降价跑量”为主的环境下，土地市场出现“高溢价”、“地王”不是一件好事情。土地市场“高溢价”、“地王”是魔鬼，如果当前土地市场正在酝酿2009-2010年土地市场复苏的行情，这极有可能是市场走向出现偏差，这或将导致楼市调控政策由当前的定向“微调”为主的时期转为再度收紧。从楼市成交量价的表现也可以反映出当前楼市调控政策的走向，当2012年5月份全国大多数城市成交量出现反弹的时候，住建部又出来发话，指明微调政策核心仍然围绕着首套房，首套房政策“要在统一框架内”，超越这个范围的政策应该及时纠正叫停。

　　那么，土地市场一旦频现“高溢价率”、“地王”现象，尽管这可以增加政府的土地财政收入，但是，从楼市调控政策走向大局的角度而言，有可能引来房地产调控的再度收紧。因此，土地市场“高溢价”是魔鬼，我们不希望在这个时候有过多的魔鬼出现。

　　恒大商业“地王”与其战略转型密不可分

　　恒大此次商业“地王”拍出也和其商业地产转型的战略密不可分，尽管有业内人士指出，此“地王”的有可能建成恒大集团新总部，但是，从恒大自身商办类物业发展情况来看，仍然有其“两条腿”走路的市场轨迹。具体而言：第一、恒大作为住宅地产企业进军商业地产，主要是考虑公司如何以住宅业务板块与其他板块并驾齐驱，“两条腿”走路的方式规避不同板块业务的投资风险。对于一个具体地产投资者来说，其整个企业体系内部能否在自有的现金流结构中实现投资住宅的资金与投资其他板块的资金互动，并且这两者之间能够实现良好互补，这将成为投资者降低市场风险和实现可持续收益资金流的重要保证。第二、通过打造自有品牌商办类物业，向全国其他城市复制，通过品牌塑造提升住宅类产品的市场价值，从而成为其提高利润率的一种运作模式。随着恒大集团规模和业绩的突飞猛进，恒大一方面将目光投向中国各大中心城市综合体的打造，致力于打造高档次、全功能、齐配套的城市名片。另外一方面，随着恒大项目在二三线城市的拓展布局，恒大也有可能将自有的商业品牌向全国复制，比如恒大在国内不少大盘项目中配套建造五星级酒店，这样的策略不仅让商业品牌全国化，而且这或许可以成为其提高利润率的一种运作模式。