5月25日，深圳市推出酝酿两年之久的《深圳市土地管理制度改革总体方案》(以下简称《方案》)正式公布。

    根据《方案》透露信息，此次土地管理制度改革有望按照“依现状、依改造”的路径，对处于灰色地带的“小产权房”进行确权，以明晰深圳市原农村土地国有化后的使用权归属问题。

    观察人士认为，深圳必须找到可以兼顾历史遗留问题与城市整体发展需求的方法，来推进“小产权”房的解决。

    “历史遗留违法建筑”

    公开数据显示，截至2011年底，在深圳1953平方公里的范围内，星罗棋布的违法建筑达到37.94万栋，建筑面积高达4.05亿平方米，占深圳市总建筑面积的49.27%。

    对于这些违法建筑，深圳市规划和国土资源委员会数次表示，其不属于国土资源部正在清理整顿的小产权房范围，而应该属于“历史遗留违法建筑”。

    1992年、2004年，深圳两次进行农村城市化改造，将该市原农业户口人员全部转为城市居民，农村集体土地全部转为国有土地。

    相对于国土资源部侧重于占用农村集体所有土地的小产权房概念，深圳现存的“小产权房”，客观上是在农村城市化过程中遗留下来的历史违章建筑。

    对于土地资源严重匮乏的深圳来说，存量如此庞大的违法建筑，已成为制约深圳城市发展的最大障碍。

    据统计，深圳市原农村集体经济组织共占用约390平方公里土地，约占深圳建设用地的42%，其中仅有95平方公里为合法用地。这意味着，在现行政策规定下，深圳有超过295平方公里的“违法建筑”土地无法进入市场流转。

    未来十年，深圳市可供新增建筑用地仅为59平方公里。有观察人士指出，对于寸土寸金的深圳来说，解决“小产权房”问题，已不单是政策问题，而是关乎深圳市城市发展的根本性问题。

    涉及各种利益分配

    事实上，为解决“小产权房”问题，深圳市早在2009年5月，便已制订了《关于农村城市化历史遗留违法建筑的处理决定》(以下简称《决定》)。

    《决定》提出，要在全市范围内普查违法建筑并进行登记，根据其违法程度的不同，分别采用确认产权、依法拆除或者没收、临时使用等方式，分期分批进行处理。但由于细化的违法建筑的处理配套政策久未出台，《决定》没能顺利推进。

    在25日的启动仪式上，国土资源部部长徐绍史表示对深圳此次土地管理制度改革寄予“厚望”，有诸多全国性改革试验的内容，被融入到《方案》之中，希望深圳部分制度上的创新，能够突破国家政策或上位法规定。

    深圳市也就此指定了实施计划。根据《方案》安排，深圳土地管理制度改革将以2015年为界，分近期计划和远期计划推进。

    根据近期实施方案，深圳市将以宝安区沙井街道共和社区和龙岗区平湖街道山厦社区为试点，出台相关的配套实施文件，以推进“小产权房”确权处理工作。

    综合开发研究院旅游和地产研究中心主任宋丁认为，深圳处理“小产权房”的工作，其中包含了各种利益的切割和重新分配，其处理过程并不简单。“若政策完全放开，恐导致更多人建设小产权房，又处理不下去，回到僵持状态。”

    宋丁认为，政府要建立起一定的机制，增大违建的成本，这样人们就不愿意再违建，旧的违建也就能得到处理。