吴其伦两会述评之一

    全国政协委员宋林飞建议：一线城市居民购买首套房应回归到2008年首付两成、利率七折的优惠政策。同时，居民的改善性需求应回归基准利率，而不应上浮20%。对此观点，笔者不予苟同。相反地，笔者以为，在房价尚处畸高状态的今天，政府绝不能给首套房贷降首付及利率。

    首先，给首次购房者降首付及利率将令房价合理回归的目标难以实现。中央再三明确要促进房价合理回归，总理甚至明确表态下调房价已经成为坚定的国家政策，而促进房价回归的最直接有效的办法，就是通过抑制市场需求、减少成交逼开发商降价。而一旦降低首套购房者首付比例并给予优惠利率，势必诱使很多普通民众投身购房大军，这必将导致成交大量增加。大量的成交必将在很大程度上缓解开发商的资金压力，房价下跌步伐将减缓、甚至可能出现止跌或上涨的状况。这样，中央促进房价合理回归的调控目标将难以实现。

    其次，以降低首付、给予优惠利率的方式刺激首次购房者的购房需求，必将大幅增加银行的风险。随着近两年的深度调控，投资客被逼出场外，现阶段的购房者绝大多数是中低收入群体，而其中以首次购房者为最。他们之所以选择观望迟迟不买房，主要的原因就是缺乏支付能力，一旦政府降低首付并给予房贷利率优惠，他们势必倾尽几代人的心血投身购房大军。这样，一旦房价出现大幅下跌，这些购房者出现房贷违约甚至断供的几率将大幅增加。可见，目前给首次购房者降首付及利率将大幅增加银行的风险。

    第三，给首次购房者降首付及利率是松绑调控政策。宋林飞还认为，政府严格的房地产调控政策不能松绑，但要微调，通过“稳中微调”，将房市从“量跌价滞”转变为“价跌量升”，尤其是应当降低刚性需求的购买成本。不能让老百姓反而更买不起房了。试问宋教授，既然政策不松绑，那么将中央调控政策之一“三成首付、基准利率”改为“二成首付、七折利率”，难道不是松绑调控政策吗？

    第四，给首次购房者降首付及优惠利率也不能令老百姓买得起房。宋林飞说，“房地产调控的意义是什么？不就是为了让老百姓能买得起房吗？”确实如此，调控的目的就是要让老百姓买得起房。试问宋教授，降低首付和贷款利率，老百姓就能买得起高价房了吗？试问宋教授，较之畸高房价，银行给的优惠能有多少呢？若畸高房价不降，即便给老百姓降低首付及利率，也不能令老百姓买得起房。

    第五，给首次购房者降首付及利率将不利于中央房地产调控的有效执行。本轮调控的一个显著特点就是打击投机、抑制投资及非理性购房需求，而其中最重要的一项政策就是将首次购房者的首付提高到三成，房贷回归基准率。很明显，此政策是尽最大努力劝阻普通民众不要为高房价埋单，是在切实保护普通民众的利益不受侵害。而一旦给首次购房者降首付及利率，将令市场成交大幅增加，必将导致市场误读为松绑调控，将在很大程度上不利于地方政府对中央调控的执行。（吴其伦，著名地产评论员、财经评论人、策划人。）