芜湖市政府12日发布通告，宣布暂缓不久前发布的对首次购买商品房者免契税、发补贴的“房产新政”。虽然该“房产新政”暂告一段落,但有关地方政府出手救市的消息仍不绝于耳。春节期间,广东中山市就悄然将商品房限价从每平方米5800元上调至6590元,与中央一再强调的“促使房价合理回归”打起了“擦边球”。那么,房价多高才算“合理”,“合理房价”的标准又是什么？

 

13日,山东省科学院战略研究所研究员、山东师范大学房地产系兼职教授吕兆毅接受经济导报记者采访时表示,“从我国10多年来房价上涨的轨迹看,房价至少应当回归到2008年的水平,至少下降40%才能称得上‘合理回归’。”

至少下降40%

“从2010年2月27日到今年2月10日,温家宝总理在不同场合至少6次提到‘促使房价合理回归’,但评价房价合理回归的标准究竟是什么,至今没有相关文件,也没有权威人士提供一个完整、满意的答案,”吕兆毅说,“评价房价合理回归的前提是要搞清楚房价的涨跌过程,分析房价暴涨的轨迹。”

以北京为例。数据显示,2000年北京内城四区新房均价为4300元/平方米,2010年上升到55000元/平方米,10年之间,房价暴涨11.8倍,年均涨幅117%。其中,2007年房价上涨近1倍;2008年由于美国次贷危机的影响,下降33.3%,仍比2006年上涨28.6%;此后房地产商高呼政府救市,房价“报复性”反弹,2009年比2008年上涨高达161.1%,比2006年上涨235.7%;2010年,虽然面对“史上最严厉”调控,房价仍上涨了17%。

吕兆毅表示,“从这些年房价上涨的轨迹看,房价应当合理回归到暴涨以前的价位,至少应当回归到2008年时的水平,也就是下降40%以上。”

房价家庭收入比应为4∶1

在吕兆毅看来,“合理房价”的权威标准应当是联合国人居中心和世界银行提出的公认标准,房价家庭收入比发达国家为1.8∶1至5.5∶1之间,发展中国家为3∶1至6∶1之间为合理。超过6∶1时,属于房地产泡沫区;超过7∶1时,则被认为是“全球房价最难承受区”。而目前,我国一线城市这一比例已经超过20∶1,大、中城市一般达到12∶1至15∶1。

“结合国内外情况,我认为房价家庭收入比4∶1比较合理。”吕兆毅分析说,早在1998年,中央房改文件就规定:在停止住房实物分配后,如果一个地区一套建筑面积为60平方米的经济适用房,它的平均价格与双职工家庭平均工资收入之比在4倍以上时,可以对无房和住房面积未达到规定标准的职工实行住房补贴。也就是说,当时的房改政策已经明确规定,城市居民只要支付4年家庭收入,就可以买到一套60平方米的住房。“这实际上是当时确定的中国特色的房价收入比,只是后来没有实行。”

租售比应与国际接轨

“房价合理回归,最敏感的评估标准是住宅租售比应当保持在1∶100至1∶200之间。”吕兆毅表示,1∶200是国际公认的租售比警戒线。他表示,200个月(16年至17年)的房租才能收回这套住宅的购房投资,并且没有购房投资的利息收入。

国家发改委2008年发布的报告显示,根据70个城市抽样调查结果测算,全国住宅租售比已经低于1∶400。例如,一套100平方米的住宅,房价为每平方米15500元,每月房租为2700元,租售比即为1∶418。租售比虽然很低,但不少人仍热衷投资投机购房,其原因就是房价连续暴涨,炒房可以获得暴利。因此,相对房价来说,房租是难以炒作的指数,以此作为房价合理回归的评估指标是可行的。

吕兆毅认为,我国房价连续多年暴涨的首要原因是投机投资购房屡禁不止,因此应把严格禁止投机投资购房作为房价合理回归最关键的评估标准。有关统计显示,我国一线城市投机投资购房高达40%以上,而公认的国际警告线投资投机需求比重为20%。

此外,房价合理回归的评估标准还应当再加上一条,就是以公租房为主体的保障房能够实现保障20%-30%的中低收入住房困难群体。