热焦点评（12－3）：2012该不该出手买房？

彭澎接受《南方都市报》采访
 

题外话：中央高层表示2012年调控不放松。住建部却有时发出一些不一致的声音。业界人士又有些分化，甚至有人愿意打赌：春季限购令就得放松！
稳妥的看法是：投资者还可等一等，也许买入时机在春夏之交；自住者见好就买，否则心水房没有了。
显然，都认为2012年是要见底的一年，但底是哪里，在何时？
 

2012到了 该不该出手买房？
2012年01月06日  南方都市报

　　2012年到底该不该出手？何时才是最佳买房时机？如果以一般的判断抄底的标志———中心城区也出现普遍性降价的话，似乎时机仍然未到。然而所谓的价格底部，总不会为多数人所触摸，2009年初大多数人还在等着抄底的时候，少部分的人则成为最大赢家。人们忐忑不安地纠结着。

　　2007年底、2008年初，房地产出现了一个拐点，但国内的宏观形势和经济政策使得房地产市场反转。相关资料显示，2010年我国房价同比上涨24%，房价刺痛着人们的神经。直到2011年，一系列“史上最严调控政策”不断加强，限贷、限购、限价“三限”之下，全国房价出现大面积停涨回落的趋势。

　　明年调控仍趋紧

　　在这场调控中，上海、北京、深圳先后卷起降价潮，万科带头降，其他大开发商跟进，在选择性降价的同时，试探着市场对价格的反应。中央年底强调，坚持房地产调控政策不动摇，促进房价合理回归。12月初，住建部通知，对于限购政策将要于2011年年底到期的城市，地方政府需在到期之后对限购政策进行延续。

　　楼市持续低迷，绿城危机揭示出房企越来越紧张的资金问题。据中国指数研究院的相关研究数据，2010年下半年以来，国内房企高息借款超过1万亿元，其中多数高息借款的期限在1-2年，今年底即将到期的高息借款可能超过千亿元。如果今年上半年政策不松动，开发商就可能熬不过去了。

　　刚需很犹豫市场胶着

　　种种迹象似乎都在显示，房价开始松动。素来以稳著称的广州楼市，外围区域出现10%左右的降幅，去年12月份以来中心城区新盘也采取低价入市措施，个别楼盘大幅降价促销。市场是否已进入寒冬？世联地产董事长陈劲松日前公开表示，明年(2012)可能是买房非常难得的机遇，因为开发商极度缺钱。

　　然而，在各种声音的预判下，大家仍然很犹豫。一位从事保险业务的刘先生告诉记者，他很想买房，但就是怕一出手房价就开始降，自己岂不亏大？尤其是一些刚需族和资金实力一般的改善型买家，在利率居高不下的情况下，开发商的小幅让利很难抵充月供的压力，宁愿再等等。 降价预期普遍存在，开发商选择性降价试探市场，市场大势仍处于胶着状态。

　　资深房产专家韩世同上月底在《致购房者和准购房者的信》中表示，2012年的房价会降得更低。楼市会继续保持下行的态势，但可能会出现两种情况：房价平缓下行和房价骤然下挫。我们应该争取让房价平缓下行而避免房价骤然下挫，才不会前功尽弃，因为楼市崩盘、经济恶化是谁都不愿看到的结果。

　　是否出手买房关键还是要看自己的购房能力，如果你的家庭收入可以负担得起目前是但购无妨的，即使房价还会下降，至少可以使你拥有自己房产、改善居住环境的需求得到满足；而投资性购房和买不起房的刚性需求则目前并不适宜出手，因为对前者而言在房价下行时是无利可图的，对后者而言房价只有下行到一定程度才有可能获得购房的“入场券”。

　　老城笋盘可适时出手

　　目前的广州楼市还是让利小幅促销，开发商利润空间很大。广州市同创卓越房地产投资顾问有限公司总经理赵卓文称2012年楼市的风险远远大于机遇，将改变单边上涨的趋势；开发商目前还未到“割肉降价”阶段。人人都想抄底，但什么价格才是底部？

　　在海珠区，新开盘的项目均价在2万-2.4万元/平方米左右，还出现了15800元/平方米的特笋房，17000-18000元/平方米的单位也冒出，甚至平过周边二手房。专家认为，老城区的这类房子可以适时出手，房源少，而且一般会很抢手。相比较，郊区置业风险更大，在白云、从化、花都，市场格外冷清，市场不容乐观。合富辉煌首席分析师黎文江指出，广州十区的价格下降空间在15%-20%左右。如果这些片区有调整，地铁、或者交通便利的楼盘都是刚需比较好的选择。