新盘低开入市 远洋7号的售楼人员向记者介绍，目前项目在售的是80-122平方米的两房、三房以及顶层复式房，均价16500元/平方米，总价140万元起。 现在推出了5万元办卡可享开盘总价减15万元的优惠，优惠后的均价在15500元/平方米左右，并提出“无理由退房”以吸引更多的目标客户。 远洋7号唯一的销售代理新聚仁机构在开盘第二天早晨，其官方微博称，远洋7号开盘当天共成交123套，占到所推388套房源的三成。 但有业内人士认为这一销售数据可能有点“虚”。 这是由于与远洋7号同处美兰湖板块的美兰湖畔雅苑在前一周刚刚以14500元/平方米低价开盘，并取得了不错的反响，甚至有媒体报道“排队买房”的情况。 金丰易居&佑威联合研究中心提供的数据显示，美兰湖畔雅苑在12月10日-12月18日共成交72套房源，成交均价12113元/平方米。这与周边其他在售项目16000-17000元的单价相比，降幅接近25%。 同策咨询研究中心总监张宏伟告诉记者，“美兰湖板块同一区域或板块内具有购房资格的"房票"人群是一定的，一步到位降价的楼盘属于第一个吃螃蟹的楼盘，第一个吃螃蟹的楼盘已经将"房票"人群消化得差不多，后续市场空间有限。同一个板块内，如果出现1-2个大幅降价的楼盘，这个板块内市场就已处于"价格战"状态。抢先降价的楼盘势必抢先占有区域内具有购房能力同时具有购房资格的"房票"人群。旭辉澜悦湾、美兰湖畔雅苑通过早开低开的方式进行推盘，已经将区域内的刚需客户消化得差不多。所以如果周边楼盘再跟进降价或以其他方式进行销售，由于美兰湖板块内已经没有足够客户来支撑，取得好的销售成绩会比较难。” 张宏伟指出，远洋7号提出“无理由退房”，是为了吸引更多的目标客户，也算是对购房者退房的保障，让购房者吃下“定心丸”，达成短期内客户快速成交的目的，回笼资金解决企业短期内资金面的压力。同时，也是吸引媒体，引起市场关注的营销手段。 小户型推高人气 同样来自金丰易居&佑威的数据显示，美兰湖板块的成交量今年持续低迷，只有1月份超过100万平方米，之后就一路走低，10月、11月的成交面积更是不足50万平方米。 “对于一个成交集中区域来说，成交量确实萎缩得很厉害。”佑威机构执行董事黄志坚告诉记者。 同时，美兰湖板块的价格却是一路走高。 2009年，随着万科、上置、朗诗等知名品牌房企的进入，区域内房价水涨船高，突破了15000元/平方米的关口。随着轨交7号线的建成通车，加上美兰湖站的开通，2010年区域均价更是突破20000元/平方米。 并且，今年头几个月，美兰湖区域的成交均价始终保持在20000元/平方米以上。 佑威机构执行董事黄志坚指出，美兰湖板块经过几轮的价格上涨已经到达一定的高度，可以说是涨到位了，接下来推出的项目肯定会根据当前的情况在价格上做出适度的调整，来是适应整个大环境。 由于美兰湖属于轨交沿线的板块，在整个上海范围内，不同轨交沿线的楼盘面临同样的竞争，11号沿线的嘉定新城带头领降，对于所有的轨交沿线楼盘都有一定的作用，美兰湖也不例外。 “同时，美兰湖板块经过10年的开发，区域的配套已经相当成熟了，而且环境优美使得区域内的房价与离市区更近的顾村板块不相上下，但目前唯一的缺点是人气不足。”黄志坚强调。 中国房地产信息集团分析师薛建雄也认为，美兰湖板块内确实存在着人气不足的问题。这是由于板块内前期开发的项目都是低密度的项目，给人一种人气不足的感觉。但是随着小户型公寓产品的陆续推出，入住率有了明显的提升，特别是面临调控后，购房者以刚需客户为主，不像前些年投资投机客买了房子大多数是空置在那里的。这样区域的人气就得到了大幅提升。 “同时原来的沪太路北面路段路面窄，灰尘大形象很差，但现在沪太路修好后变成了8车道，整体环境改善，开车也更方便，加上轨交7号线通车，学校医院商场也都已经开始运作，整个生活的氛围已经建立起来。”薛建雄说。 访谈 公寓价格已较合理 中华企业市场部经理 戴正芳 东方早报：是什么吸引中华企业进入美兰湖开发项目？ 戴正芳：美兰湖是上海一城九镇中最早发展起来的板块，已经有8-9年的时间，这期间大牌的开发商入驻使得区域的整体环境已经比较成熟，包括环境、道路系统、配套设施，交通也比较便捷。这是我们看好的美兰湖板块的一大优势。 东方早报：目前美兰湖板块的公寓价格是否合理？ 戴正芳：目前我们在售的美兰湖中华园铂境的成交价格在15300元/平方米，90平方米的房子总价也就在140万元，这个价格对于刚性需求客户来说应该算比较合理，而顾村板块的二手动迁房也要卖到15000元/平方米，相比之下美兰湖板块的公寓价格还是具有优势的。 东方早报：罗泾板块近期有推出低于万元的楼盘，这对于美兰湖板块是否会有影响？ 生活氛围逐渐形成 远洋地产（上海）有限公司 营销总监 潘斯佳 东方早报：远洋地产为什么会选择进入美兰湖开发建设，未来的发展空间又在哪里？ 潘斯佳：在全市房地产成交活跃的区域中，宝山可以说是一个典型。而美兰湖又是上海一城九镇规划中最完整、配套齐全的区域板块，大面积的水域面积和良好的生态环境，都让我们看好美兰湖区域未来的发展。 东方早报：发展这么多年，美兰湖板块至今的生活氛围还不是很浓？这样的情况什么时候可以得到改善？ 潘斯佳：美兰湖本身是一个低密度的住宅区域，目前医院、学校都已经落成并投入使用，联华超市和各个商家的入住大大便利了周边的居民，在配套方面已经相当完善。7号线的开通使美兰湖到市区的时间大大缩短。所以目前来说生活氛围已经逐渐形成。 东方早报：品牌房企的纷纷进入、轨交7号线的开通使美兰湖板块的房价已出现几波上涨，目前区域房价是过高还是尚有升值空间存在？ 潘斯佳：万科、景瑞、朗诗等知名的开发商进入后，板块价值确实得到了提升。但随着整体市场的理性回归，美兰湖板块的房价也在调控下得以合理的回归，可以说目前区域内的房屋价格已经接近其价值，目前区域的公寓成交价格在16000-17000元/平方米。相信随着市场的复苏，入住率的提高，配套设施更加的完善，轨交7号线的频次逐步增加，板块的发展趋势将被长期看好。 东方早报：远洋7号相对其他的项目而言，最大的优势是什么？ 潘斯佳：目前市场上大部分的刚性需求产品都是25-30层的高层项目，而远洋7号项目推出了现在市场上少见的11层楼的小高层，这样保证了得房率的同时也给客户带来了比较舒适的空间。 戴正芳：万元盘位于罗泾，这个项目距离美兰湖还有6-7公里的路程，而且这个路程是没有轨道交通的，所以对于美兰湖的影响并不会太大。毕竟区位、环境、配套都不能同日而语，加上美兰湖小环境也特别的吸引人，客户一定会有自己的选择。 东方早报：美兰湖中华园相对区域内的其他项目最大的优势在哪里？销售情况如何？ 戴正芳：美兰湖中华园整体销售已经过半。项目定位瞄准刚需客，无论是建筑用材、房型等都相当适宜自住的客户，这从我们交房后客户对房子的满意率就不难看出。美兰湖中华园铂境项目在10月份交房500套，目前在装修的已经有200多套，客户的入住热情很高的。 |
