今年1月26日，中央在毫无征兆的情况下出台了“国八条”，预示着2011年楼市调控的正式启动。

在这场被称为“史上最严厉”的楼市调控中，全国前十个月成交量持续“降”调，截至9月底，全国四个一线城市和六个主要二线城市的一手住房成交量同比下降26%，楼市价格也在一波三折中最终进入深度下行空间，万科、中海、龙湖等标杆性房企相继降价20%～40%，全国性的降价潮正如火如荼。

另一方面，全国八大主要城市高达4045万平方米的存货量、土地市场常态化的延拍与底价成交也让人嗅出了今年与08年楼市的诸多相似气息。楼市将回到2008年，继续那一轮未完的调整周期？还是会迎接一场比2009年更疯狂的反弹？

对此，网易房产在昨日举行的2011中国地产年会上独家采访了中房集团理事长孟晓苏、中原集团主席黎明楷等行业巨头，他们均对目前楼市的降价态势表示认同，但对于房价大跌的可能性持保守态度。

“目前楼市虽有似曾相识之感，但由于政府不会像2008年一样进行全面救市，所以今年的楼市不会跌回2008年的水平，也不会像2009年政府救市之后出现楼市的大反弹。”有业内人士也如是表示。

楼市调控打响“持久战”

本月7日，温家宝在俄罗斯圣彼得堡接见当地华人华侨中资公司代表和大使馆人员时表示，“对于房地产一系列的调控措施，决不可有丝毫动摇，我们的目标是要使房价回归到合理的价格。”

事实上，总理对调控进行表态也不止一次，其在今年2月与网友在线交流时，4月13日的国务院常务会议中，8月份的《求是》杂志上以及10月26日对广西和天津楼市进行考察时也都分别表示过对房价调控的坚守。

自今年1月26日起，中央在毫无征兆的情况下出台了“国八条”，这预示着2011年楼市调控的正式启动。然而就是这套看似突如其来的政策，却以其惊人的连续性演绎了这场号称“史上最严厉”的楼市调控。

或许对于对调控已司空见惯的开发商而言，其仍可以侥幸地认为领导的话只是官腔，但随之22个城市出台“国八条”细则实行限购，近60个城市公布房价控制目标，16个省市的楼市调控接受中央调查组考察，限购“5项标准”的出台，以及前10个月几乎逐月有升的贷款基准利率和存款准备金率，这一浪接一浪的调控着实重重地撞了楼市的腰。

前十月成交量“降”字打头

2011年中国楼市的调控政策可谓在连续性、严厉度和密集性上都超出想象。今年前十个月的成交量则给了这轮调控最直白的反应。

根据中国指数研究院对中国房地产政策的跟踪报告显示，今年1月房地产商品房销售增速总体呈降温状态，六大城市成交受供应影响成交环比下跌，但历史水平处于高位。2-7月份，主要城市成交量稍显回升，但一直保持低位，成交量也依然低于去年同期水平。8-10月，一线城市的商品住房成交量同比降幅逐渐增大，环比降幅也由持平开始大幅下行。

事实上，高盛高华房地产研究发布的数据也显示，截至2011年9月底，四个一线城市(北京、上海、广州、深圳)和六个主要二线城市(天津、杭州、成都、重庆、武汉、南京)的一手商品住房成交量较2010年平均水平下降了26%。

而就中国标杆城市京沪穗深四城的成交量情况来看也不容乐观。据北京房地产交易管理网数据显示，今年前10个月，北京商品房住宅签约套数为69079套，二手房住宅签约为101188套，总成交为170267套，同比去年分别下调17.8%、35.8%、29.6%。而北京中原统计数据甚至显示，北京楼市目前的住宅库存已经达到了11.8万套，创造了2009年6月8日以来的库存最高点。

相比之下，上海成交量降幅较小，但仍抵挡不了下降的趋势，根据上海市统计局数据显示，前三季度上海市商品房销售面积1306.75万平方米，比去年同期下降13.1%，但月均销售面积出现了自2005年以来的最低值。

同样面临成交减速问题的还有深圳楼市，根据世联地产发布的数据显示，截止2011年10月31日，深圳全市一手房可售面积为218.39万平米，可售套数为23399套，若按近8周深圳全市新房周平均476套的销售速度，目前的新房可售量消化时间为52周。

相较于以上城市而言，向来以“理性”著称的广州楼市则从容许多。根据网易房产监控阳光家缘的数据显示，广州今年上半年的总交易量达到38152套，成交面积为444万平方米，同比去年上半年分别上升了23%，27.9%。

楼市“调价战”一波三折

在楼市成交量奏出低音降调的同时，政府的喉嗓中却仍旧唱着“调控不放松”的高歌，而其背后的原因也已“司马昭之心，路人皆知”，那就是迟迟降不到位的房价。

事实上，虽然金九银十以来，“降价潮”一词席卷市场，但回首过去十个月的房价调控，仍是一波三折。

以北京、上海和广州三个楼市标杆城市为例，根据网易房产每月对京沪穗三地的300个典型楼盘抽查与跟踪调查显示，开年前两月，新政初出，威力不够，三地涨价盘几乎在三成以上。

而进入3月，三地楼市格局有所分化：3-4月，在京沪两地楼市涨跌平三分天下之时，广州楼市却涨声一片，及至4月甚至有57%的盘涨价。

在接下来的6个月里，楼市调控一向严厉的北京，房价一直较为平稳，且稳中有降；而上海房价则一直在僵持中缓慢上涨，及至“金九银十”，在某些扛不住压力的房企大幅促销的带动下，上海楼市一跃成为领跌先锋，降价盘猛增至42个。与之相反，“理性”的广州楼价虽从5月份开始有显松动，但直到目前，广州涨跌平的楼盘仍呈三分之势，涨价盘和降价盘的比例均在30-40%左右波动。

另外，记者整理中国指数研究院对中国房地产政策逐月的跟踪报告时也发现，今年1月虽然房地产销售指数逐月降低，但房地产开发和销售水平仍保持高位；时值2月份，北京、深圳房价则在政策调控和春节的影响下产生了较大波动，上海、广州则较为平稳；而在接下来的多个月中，楼市价格则都以“稳”字打头，波动不大。及至9、10月，北京、上海商品住宅成交价格环比下降，在其带动下，楼市价格才普遍出现了松动。

“现在像北京、上海、广州这些城市政策压得都很紧，感觉比以前是要严得多。”记者前日到从化某盘看房时，同行的李先生谈到。根据多年炒房的经验，李先生还称自己还要等一段时间再出手，他估计“广州的楼价能跌10%-20%，再多应该就不可能了。”

事实上，自今年的“金九银十”凄冷逝去后，政策持续严控下，楼价下行的巨大压力已十分明显。

继龙湖、中海、星河湾等开发商的楼盘突然降价20%～40%之后，更多标杆性房企也开始了不同程度的降价运动。而万科更是在北京、深圳、东莞及惠州的众多项目中推出递进式的优惠措施，据报道，万科北京的金隅万科城新推房源的单价甚至比上期房源直降了三千。