价格刺激增多 成交量连降三周

北京房地产交易管理网数据显示，上周（11月7日-13日）共有7个项目开盘，包括丽景长安、华润置地·润西山两个首次入市的纯新盘，以及太阳星城、绿城阳光名苑、北京城建·红木林、强佑·清河新城、龙湖·好望山5个老项目后期。7个开盘项目累计提供商品住宅1869套、22.6万m2，环比之前一周（10月31日-11月6日）分别增加74.35%、112.04%。

不过，近期价格刺激的项目增多，但仍难以扭转成交量继续下滑的趋势。继11月首周住宅成交量环比紧缩两成后，上周成交量再降一成。至此，北京市住宅成交量已连续下滑三周。北京房地产交易管理网数据显示，上周北京期房、现房住宅累计成交1031套，套数环比之前一周（10月31日-11月6日）减少11.0%。

亚豪机构副总经理高姗分析，尽管2011年下半年住宅交易呈现下行态势，但供应层面却加速放量，7至10月的开盘项目量依次为23个、30个、34个和36个，住宅市场从供不应求调整为供需持平，之后逆转为供过于求。

近五成项目 签约不足三成

在供应增加的同时，房子销售情况却愈发严峻。北京房地产交易管理网数据统计，截至11月14日，年内北京新建住宅期房供应项目180个，其中房子卖出30%以下的项目共85个，占到47%，其中签约率为0的项目共24个。

供给膨胀、需求萎缩的矛盾直接导致楼市库存的增大。北京房地产交易管理网数据显示，截至11月9日，北京商品房期房住宅库存为82627套，现房住宅库存为37784套，合计住宅库存达到了120411套。继2009年5月30日达到12万套“高峰”后，30个月后，北京住宅库存量再次回到12万套的高位。

与上一轮调控相比，今年的市场形势更为严峻。据悉，北京楼市库存量从10万套增长到11万套，用了4个月时间，而从11万套跃升至12万套，却仅用了两个月时间。按照北京中原地产市场研究部总监张大伟的计算，按照10月份成交量5498套计算，消耗目前库存即使在不新增供应的情况下也需要22个月。

据悉，在新增积压的住宅库存中，大兴、通州、昌平、顺义、房山5个区县的住宅库存积压增加就达到了2万套，占到了全市新增库存积压的73%，5个郊区的库存占比也首次达到了全市住宅库存的五成以上。

四季度将是 房企最困难期

张大伟表示，“超过五成项目的签约率过低使得市场存在非常可能的继续下调。特别是在限购下新增需求有限而库存积压逐渐严重的情况下，资金困难将使得高积压项目逐渐开始促销求量。”

中国房产信息集团评论员杨晶晶认为，房地产市场不利因素的增加使年底重点城市市场压力凸显，四季度将成为今年全年最困难的时期。

据媒体报道，万科总裁郁亮近日首次向媒体透露了2012年万科的发展策略是“过冬”。郁亮表示，此次房地产调控是2008年调控的延续，但不同的是，2008年的金融危机促使国内放松了楼市调控，而这一次地产行业不会再有这样的好运了。