“金九银十”的房地产市场旺季将遭遇冷清。刚刚结束的中秋小长假，房地产市场并没有迎来节日的热闹，而是比之前的冷清更为冷清，不少城市的成交量 普遍出现了比之前更大的幅度下跌，更强化了房价回调、市场向下调整的趋势。目前这种市场局势，意味着房地产市场预期还在继续向下，也就是说，金九已经梦 碎，银十也将泡汤。

　　眼前的事实是，“限贷”、“限购”等调控政策，已经逼走了大量的投资投机性需求，自住性需求者往往继续观望乃至弃购，有效需求不足，成交量持续大幅下跌，在一些地区阶段性、结构性供大于求已成不争事实。这种情况的发展结果将是，市场向买方市场变化。这背后的原因何在？

　　第一，消化既有存货需2年以上。首先，在经过持续多日的成交大幅下降之后，几乎全国性市场的新房存货大幅攀升。数据显示，在一线城市，截至目前 的去库存时间一般需要一年以上，甚至到2年左右。其次，市场信息很不透明，统计数据也往往难以真实反映出市场的实际情况，一些持有待销存货者由于各种原因 而不愿意承认或完全公开所有的存货量，因此，市场的实际存货可能比公布的数据还要高出不少。再次，一些人在计算去存货时间时，往往以历史同期的销售量或去 库存速度来做参数，这种参数并没有现实意义。

　　第二，滞销的新房增量延长去库存时间。伴随待销存货越积越多的是，各地市场还将有新项目开工、新盘陆续推出上市。事实上，在目前的存货基础上不 再增加新的存货，几乎是不可能的。在如今房价已经下降或松动的情况下，开发商或土地持有者如果继续囤地或捂地不开发，就意味着可能将承受损失。因此，接下 来，往往会有新的土地开工建设，新的楼盘陆续开盘上市销售，形成新增房源。

　　第三，入市二手房房源也会分抢市场。投资投机者手中握有大量房源，可随时抛向市场套利。将来二手房房源可能成规模性地陆续抛向市场。这自然会增 加市场供应总量，而需求总量如果不能及时增加，相反可能萎缩，哪怕不变，其结果就会进一步改变供求形势，加大市场供大于求的压力。

　　同样，将来陆续抛向市场的可售二手房房源，也会与可售新房存货乃至未来新房增量分抢市场。从而进一步延长房地产市场整体去存货的时间。

　　第四，二三线城市供大于求情况或更严重。相比一线城市市场，多数二三线城市市场或更严重，或需要更长的时间才能消化待售商品房总量。这主要是因 为，当房地产市场经历过持续高热、房价持续快速大幅上涨之后，步入向下调整通道后，在自身消化房地产泡沫的能力、去库存的能力、消化待售商品房总量的能力 等方面，笔者认为，二三线城市及更低级别的城市市场，往往不如一线城市市场强。这就是说，一些二三线城市，将来消化本轮调整周期所产生的滞销或过剩的新房 房源和待售二手房的时间，会比一线城市更长。