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房地产的走向牵着无数百姓的心扉。要控制房价首先要找出房价构成的要素。据笔者看来，房价由土地、建材、人工、税费、社会公关几部分组成。在这几部分构成中，哪些可以减少，就有可能降低房价。 1.土地价格。土地是一种稀缺资源，尤其是城市的土地，可谓寸土寸金。稀少则贵，是自然法则。加之，分税制实施以来，土地已经成为地方政府生财的重要门路，他们无能怎样都压抑不住对炒土地的冲动。不少地方是土地财政已经是公开的秘密，要他们不买土地并在土地上打主意，目前体制之下是天方夜谈。退一步说，地方政府不炒或减少炒土地的冲动也是不可能的，因为行政运转的经费以及政绩的打造都需要钱，这些钱从哪里来，中央财政也只是通过转移支付、项目投入等到地方，不少的要靠地方政府去跑或者争取，争取的结果怎么样是一个未知的结果，且大多要很长时期或者半年或者更长的时间才能到位，这与急于出政绩的心理是不契合的。从外部来说，在市场经济的情形下，要通过拍卖竞争的方式取得，土地的价格要遵循市场的规律来定夺。价格难于降到比较低的价位。因为竞争的价格是“竞高”，注定了土地的高价。 2.建材价格。我们知道建材的生产除了原材料外还有人工、税费等，在通货膨胀的情况下，人工工资是看涨的，不可能有下降。国家对税费是严格执行并且声称要加强征管，这一部分是没有下降的。况且，地方政府为了财政的收入，每年都要是以支定收入的，不少的企业都下达了比较高的目标任务，绝大多数是只能多不能少，与实际的“税征实”有差距。一些地方政府本地的税收任务完不成，还要到辖区境外去想办法，早已是屡见不鲜的事情了。饥饿的地方政府显然是不能放过任何一个创收的机会的。原油一涨再涨，运输费用一路飙升，这部分开支必须要进入建材经营的成本。试想，人工、税费、流通都一路涨价，建材的价格从哪里可降呢。 3.人工费用。近年来，人工工资一路看涨，一般的零时工也不能少于100.00元/天。技工日工资就更高，达到120.00元—200.00元/天。这也难怪，修建房屋及生产建材的人工工资都在100.00元以上。由于人员必须品的价格上涨，民工工资只能上升。民工择业的口味都比较高。这些因素进入成本只能增加房屋的价格。 4.税费。为了宏观调控楼市价格，国家增强税收经济杠杆的调控作用，各地方政府对于组织收入的弦绷得紧紧的，越是强化征管越是加强了楼市价格的巩固。 5.社会公关成本。不用讳言，在房地产的的各个环节存在着腐败或者行政配备资源的嫌疑，这些都要是要进入成本的。谁都知道这些费用是客观存在的。然而，开发商及有关方面的人士也许都会否认它的存在，因为谁都怕担当起被查处或者问责。这些暂且不论，但是费用的成本是计入房价的。并且从披露的的大白于天下案情或者操作过程看，有的当事者胃口越来越大，其成本耗用的额度显然也更加增大。也是导致房价上升的因素之一。如果说市场经营不是完全的自由竞争，或者变相地成为一种垄断，房价便会更高。亚当斯密说：“减少竞争只能使得经营者的利润上升到自然水平之上，而为了经营者的利益，却让他们的同胞承担荒谬的负担。”如果官商利益不能彻底分离，恶性炒作也就不会停止。房价就难以回落到正常价位。 6.市场需求。随着城市化进程的加快，农民进入城镇居住的要求正处于上升阶段，热情洋溢正在兴头上，潜在需求的数量是巨大的，况且，有效需求也是相当大的。市场的有效需求存在，房价就有市场。这个市场存在，房价就会看涨。 7.财政政策的影响。近年来，国家实行的是积极的财政政策，宽松的货币政策。国家投资的项目挪动到了市场上，货币流通的数量就会增加。很明显，货币流通的大量涌入到市场以后，最后都流入到了消费者的腰包。手头的钱多了，有效需求就会成为现实的行动。竞争机制下的房价就高不就低，助长了房价的上升或者稳固。 据笔者看来，房价要跌落，关键一是要降低房屋之建修成本耗用；二是要购买者手中的钱要相当少一些。在调控楼市的措施上必须要针对以上制约房价虚高的因素对症下药。而当前的情形是，这些因素都是没有纳入到正常的轨道上来运行。三是要推进完全的市场经济体制的完善。只有充分的竞争才能降低价格。政府除了宏观调控外，关键是要主动从市场的利益格局中退出来，站到监管的位置上，并发挥作用。房地产商的利益与群众的利益是对立的关系。必须有清醒的认识。斯密对经营者曾经论述到：“对于这个阶级提议的任何新的商业法律法规，我们都要谨慎地听取，除非小心翼翼地抱着怀疑的态度经过长期的仔细研究，否则不要轻易采纳。因为这项提议出自这样一个阶级，他们的利益和公众的利益从来都要不一致，他们通常能够从欺骗和压迫民众中获利，而实际上他们在许多场合也的确这么干了。”因此希望政府及其部门要慎重考虑房地产商的建议，站在民众的立场思考与监管房价。四是要提高贷款的门槛。贷款难于办理或者停缓贷，购房者的需求难于实现，开发商的资金吃紧，经过三五年的调整，货币流通回落到正常的数量时，房价也必然趋于正常。 据笔者预测，按目前的市价，广元的房价应在3000.00元—4500.00元/M2是正常的价位值。当前的虚高当在三年最迟五年内回落。 |
