2011年6月8日，《全国主体功能区规划》正式与公众见面，该规划明确了未来国土空间开发的主要目标和战略格局，是新中国成立以来我国第一个全国性国土空间开发规划。世联地产研究认为，该规划推进实现主体功能区主要目标的时间是2020年，这对未来十年中国房地产的战略发展方向具有重要的借鉴意义，未来二三线城市尤其是二线城市将迎来国家战略层面的支持。

　　优化东部三大区域，重点发展中西部新兴城市群

　　全国主体功能区规划将我国国土空间按开发方式分为以下主体功能区：优化开发区域、重点开发区域、限制开发区域和禁止开发区域。其中优化开发区域主要是位于东部的环渤海、长三角、珠三角地区，其主要功能定位为：提升国家竞争力的重要区域，带动全国经济社会发展的龙头，全国重要的创新区域，我国在更高层次上参与国际分工及有全球影响力的经济区，全国重要的人口和经济密集区。东部优化区域主要是以东部一二线城市为核心，带动和提升周边三线城市的均衡发展。因而东部三线城市将成为未来东部地区新的经济增长点。

　　表1 国家优化开发主体功能区

　　而重点开发区域是在优化提升东部沿海城市群的基础上，在中西部地区选择一些资源环境承载能力较好区域，培育形成一批新的城市群，促进经济增长和市场空间由东向西、由南向北拓展，缩小差距。因此，重点开发区域主要是以中西部的省会城市为中心，辐射并带动周边城市，其主要功能定位为：支撑全国经济增长的重要增长极，落实区域发展总体战略、促进区域协调发展的重要支撑点，全国重要的人口和经济密集区。可以看出，未来重点培育和发展中西部中心城市已经提到国家未来十年的战略层面。

　　表2 国家重点开发主体功能区

各功能区现状及未来房地产发展机会

　　通常对中国城市的界定往往沿用两种方式，第一种是按地理位置，将中国分为东部、中部和西部地区，第二种方式是以城市的发展程度，将城市分为一线、二线和三线城市。我们结合这两种分类，将全国的城市划分为七大类：东部一线、东部二线、东部三线、中部二线、中部三线、西部二线、西部三线城市。其中一线城市包括北上广深，二线城市包括除一线城市以外的省会城市、直辖市和计划单列市，三线城市则是指所有的地级市。全国主体功能区规划中所提到的重点开发区域实际上是以二线带动三线的发展模式。

　　(1)未来人口将向二线城市集中。从人口和经济发展来看(表3)，东部一线城市无论是在人口规模、人口增速，还是地区生产总值(GDP)，都具有绝对优势，是东部优化区域的核心城市，未来产业郊区化边缘化趋势将更加明显。作为重点开发区域，中西部二线城市经济总量水平逊于东部二线，但经济增速明显优于东部二线城市。此外，中西部二线城市具有良好的人口基础，这为承接未来的产业转移提供了大量的劳动力。按照城市发展规律，当城市化率超过50%，人口以从小城市进入大城市为主。未来十年中国恰恰处于这一阶段，目前三线尤其是中西部三线城市人口和经济总量普遍处于较低水平，对当地的吸引力有限，加之国家对中心城市的政策倾斜，预计未来人口从三线城市向二线城市流入的比例将明显提升。我们预计，到2020年，多数二线城市GDP总量将接近甚至超过一万亿元，基本与现在一线城市水平(表3)相当。

　　表3 各类城市2010年人口和GDP现状

　　(2)二线城市建成区将迅速扩大。城市化带来的是人口的膨胀，进而加剧对城市土地的需求。表4列出了截至到2008年各类城市市辖区建成区面积，我们发现，GDP与市辖区建成区面积比例高度相关，这就意味着未来为了容纳足够的产业工人和经济总量，作为重点开发区域的二线城市市辖区建成区面积必须迅速扩张。建成区面积的扩大在吸引和转移人口的同时，也将进一步增加房地产市场的容量。而三线城市由于基数小，未来单个城市建成区扩张面积将较为有限，但由于三线城市数量众多，其总量仍不可小觑。

　　表4 各类城市市辖区建成区情况

　　(3)新房市场仍然非常广阔。当一个地区发展到一定程度之后，新房的供应量将逐步减少，逐渐由增量房市场转变为存量房市场。但从目前主要城市新房和二手房成交套数之比来看，短期内新房需求量不会降低。从表5中我们可以看出，一线城市新房明显少于二手房，但二三线城市的新房成交量明显高于二手房。以深圳为例，二手房交易约占所有存量房的10%，假设二三线城市也保持该比例，且其新房二手房比例为1:3，在新房每年成交量不变的情形下，至少需要7年时间，二手房交易量才能超过新房交易量。如果新房成交量保持不断增长，则这一时间将会更长。因而，对于中国多数城市来讲，未来相当长时期内仍然是一个以新房成交为主的市场，且这个市场依然非常广阔。

　　表5 主要城市2010年新房二手房成交套数之比