从本周起，包括万科在内的多家房企发布5月销售业绩，除了万科以价换量迎来业绩增长外，不少开发商业绩较4月出现明显回落。中国房地产TOP10研究组近日发布了《2011中国房地产上市公司研究成果报告》，显示多轮调控的累积效应已开始显现，房地产上市公司整体呈现出现金流持续趋紧、负债率攀升的状况。

　　多家房企业绩环比下降

　　中国最大的住宅开发商万科公告称，5月份实现销售面积81万平米，销售金额90.1亿元，分别同比增长72.4%和76.4%。

　　主要缘于低价策略，月报显示，5月份的平均销售单价为每平方米11123.46元，而4月份的这一数据为11651.9元，5月份的平均销售单价每平方米环比降了528.44元，也比3月份的11173.65元降价了50多元。

　　万科5月份拿地规模为今年来最低，拿地更保守。5月份，万科只在东莞拿了3个项目，且权益较小，合计获得权益建筑面积11万平米，共支付2.1亿元，无论是获得的建筑面积还是支付的地价都为今年最低的月份。

　　除万科外，多家开发商公布5月销售业绩，不少开发商业绩较4月出现明显回落。

　　房企负债率达到71.36%

　　由国务院发展研究中心企业研究所、清华大学房地产研究所等研究机构共同组成的中国房地产TO P10研究组发布报告显示，2010年末，沪深上市房地产公司的资产负债率为63.19%，比上年提高2个百分点；内地在港上市房地产公司资产负债率为66.31%，比2009年提高近4个百分点，资产负债率呈总体上升趋势，同期流动比例均有所下降，整体偿债能力减弱。

　　2011年一季度沪深上市房地产公司资产负债率比2010年年底又上升了8个百分点，达到71.36%，企业资金链面临考验。如何控制扩张节奏、拓展稳定的资金来源渠道成为房地产上市公司需要重点考虑的问题。

　　中国房地产TOP10研究组项目研究负责人张秋芳表示， “在经历2009年经营现金流为正值的一年后，2010年沪深及内地在港上市房地产公司的每股经营现金流净额均值都由正转负，分别下降到-0.49元和-0.30元，其中沪深上市房地产公司的每股经营现金流状况已低于2008年经济低谷时期的水平，财务风险陡升。”

　　存货周转压力加大

　　此外，由于受“限购令”扩大的影响，房地产上市公司的存货开始攀升。一季度，沪深上市房地产公司的存货均值由2010年末的73.08亿元增长到80.06亿元，存货周转压力加大。

　　值得注意的是，5月31日，中国海外发展发布公告称，与11家著名银行组成的银团签订一项62亿港元五年期的银团贷款。中海方面表示，公司原计划银团贷款规模为50亿港元，由于得到各银行的热情回应和鼎力支持，最后决定将银团贷款规模增加至62亿港元。

　　住房和城乡建设部政策研究中心副主任秦虹认为，房地产企业过去那种宽松的信贷环境正在发生变化，中国的信贷规模和利率正进一步趋于正常化，资金使用成本提高是大势所趋，企业偏重于间接融资、债权融资的观念需要应势改变。今后如何在融资方面更多考虑直接融资，更多考虑股权融资，这是企业不得不考虑的问题。

　　张秋芳介绍称，2010年在销售良好的态势下，沪深及内地在港上市房地产公司加快了扩张步伐，资金流出额度较大，同时融资渠道却明显收紧，使其现金流状况趋紧。

　　境外融资成主流

　　来自易城中国的报告显示，2010年国内银行贷款超过50%，境外资金占25%，境内资本市场15%。不过，随着金融信贷紧缩，境外融资成为房地产企业主要资金来源。报告显示，今年一季度境外资金占到国内银行37%，境外资金39%。在银行惜贷背景下，民间资本、私募、保险资金将成为未来融资渠道。

　　从大额融资的企业个数看，过去五个季度中共有三个月出现了密集融资的情况，分别是2010年7月、2010年9月和2011年的3月份。在调控政策的打压下，房企销售回款普遍受到影响，因此预计未来融资仍将是众多企业的重点工作。

　　易城中国报告显示，目前信托利率9%，境外资金利率达到12.5%，债权利率达到12.75%。随着调控继续，在如此高的利率下，下半年小的住宅开发商出现洗牌将在所难免。

　　事实上，去年以来行业整合的加速尤其明显。去年中国房地产市场并购案例发生近90起，其中万科一年内就收购了24家公司，平均每半个月就收购一家；金地也收购了13家公司，收购金额达到4.73亿元。进入2011年后，并购案例进一步增多，一季度房地产市场并购案例就发生了32起，并购案例数与金额均创下单季度历史新高。