制图 张翠莲

　　最近，国家、江苏和南京的人口普查数据相继发布。从数据可以看出，最近十年我国一直处于人口红利时代，人口继续向东部特别是大城市积聚。

　　常住人口的增长，与楼市发展有着密不可分的联系，也反映了南京人的置业走向：随着政府对江宁、浦口、建邺等新区的规划和配套投入，相应的江宁区、浦口区、建邺区的人口增长迅猛；南京平均每个家庭人口从2.92人缩小到2.77人，更多的年轻人独立居住、新南京人的进入，产生了婚房刚需大潮，拉动了楼市；南京市与周边城市的人口落差又诞生了都市圈异地购房热潮……更重要的是，楼市发展以及板块面貌的改善反过来也在影响城市的人口分布。

　　本期《南京楼市》，就将带您探查隐藏在人口普查中的“楼市密码”。

　　（注：图中数据分别来自2000年和2010年人口普查数据，由于十年间南京区划有所调整，因此对比情况仅作参考）

　　人口普查数据看出楼市“端倪”

　　在具体的统计数据中，也不难看出楼市发展的端倪。首先，江宁区和六合区的人口规模分别首次突破110万和90万，占据全市人口比例的第一和第二，而在2000年人口普查数据中，尚未撤县建区的江宁人口规模为78万人、六合为64万人，十年间分别增长了41%和40%，“新江北”、“新江宁”住户的产生恰恰是近几年江宁、江北板块楼市大开发，城市化加速人口增长的写照。

　　其次是家庭规模不断缩小，由此给楼市增加了更多的刚性需求。2000年的人口普查中，全市共有家庭户192.1万户，家庭户人口为560.1万人，占总人口的89.79%，平均家庭户规模为2.92人，比1990年的3.44人下降了0.52人。而此次普查南京家庭户为237万户，平均每个家庭户的人口为2.77人，比2000年第五次人口普查的数字又减少了0.15人。家庭户规模下降，和很多南京年轻人结婚后就单独买房“独立门户”不无关联，多年来，外地和本地年轻人结婚刚需购房，形成了庞大的“新南京人”群体。统计局负责人认为，南京作为大城市，人们的生活方式也发生着变化：子女婚后，更追求独立的生活空间，倾向于搬出组建小家庭。

　　此外，人口普查不仅能看出南京本地人口的增长趋势，还能看出南京与周边都市圈之间的人口落差。江苏省13个城市人口数量排名为苏州第一，徐州第二，南京第三。这些城市均已具备向外辐射的购房需求，但值得注意的是，人口较少的城市竟也落入南京都市圈的范围之内，全省13个城市中人口最少的是镇江市，2010年人口普查数据为311万人，占全省比重仅为3.96％，巨大的人口落差蕴含着同样巨大的外地购房机遇。

　　人口流往哪里，楼市就火到哪里

　　人口的流动和区域的发展密切相关，同时又是促进区域楼市发展的重要原因。网博机构总经理孙海对记者讲了一个亲身经历的故事：“2004年我从深圳刚到南京，作为一个外地人一眼就看中了河西板块，打算买房，但当时很有意思的是，身边的南京本地朋友统统劝我不要在那边买。”孙海告诉记者，当时南京人的置业习惯还不像今天，老城人口“恋城情结”相当严重，“5年前河西虽然也很火，但你去奥体的楼盘会看到，一半以上都是外地人买的，后来就慢慢变了，现在主要就是南京本地人买，这是很了不起的变化。”

　　人口的流动，不仅要依靠住宅开发，规划发展、配套建设都起到相应的作用，最终还是要改变老百姓的置业观念，才能实现“人口迁移”，回顾十年来南京新区板块的楼市，无一不是经历了缓慢起步到飞速发展的过程，而一旦南京人的置业观念到位了，对于板块的带动作用都是相当惊人的。从河西、江宁、江北、仙林直到如今兴起的都市圈异地置业，都在见证楼市置业观念的变化，进而拉动区域人气的过程。

　　南京楼市已走在“人口红利”时代

　　人口普查的结果，也受到房地产业界的普遍关注，新生家庭的诞生、新区人口的增长都在潜移默化地拉动刚性住房需求。有着城市规划专业背景，一直在研究房地产“人口红利”现象的南京房地产开发建设促进会秘书长张辉分析称，南京楼市已经走在“人口红利”时代。以2003-2007年为例，常住人口与户籍人口之间的差距由71万人增长到123万人，常住人口增长持续快于户籍人口增长，说明南京对外来人口的吸引力非常强，为南京房地产市场的发展提供了旺盛的住房需求。此外，家庭结构小型化趋势日趋明显，三口之家、年轻夫妇成为主流家庭结构。张辉还分析称，同时，60岁及以上人口比重也在不断提高，老龄化的趋势同样很明显，南京已逐步迈入老年社会，老年住宅可能成为新的市场机会。

　　业内专家普遍表示，从数据不难看出，最近十年我国一直处于人口红利时代，人口继续向东部特别是大城市积聚，一二线“人口红利”未完。城市人口峰值尚未达到转折点。这也成为拉动城市房地产开发的关键力量。南京适合人居，楼盘开发也比较红火，是造成常住人口增长的不可忽视的主要原因。记者 乔淳

　　■延伸阅读

　　人口与楼市

　　在最新发布的2010年南京市人口普查数据中，包含“老南京人”与“新南京人”在内，全市的常住人口突破了800万，同第五次全国人口普查数据相比，十年共增加176万人，增长28.31%，年平均增长率达到2.52%。常住人口的增长，与近几年南京住宅开发规模紧密相连，按照人口普查的定义，常住人口包括乡镇街道范围内的户籍人口和非户籍常住人口，在这一概念下，本地人买房重新落户，外地人买房落户以及旧有房屋出租的状况，都在不停改变着南京城市的人口分布状况。2000年以来，南京每年的商品住宅销售规模少则三五百万平方米，多则800~1000多万平方米。而十年间每年平均增加17.6万人口，按照人均25平方米的居住面积计算，粗略估算就是440万平方米的需求。