导语：4月22日，媒体援引银监会相关人士言论称，银监会已再度要求银行评估，假如房价下跌多达50%，对房地产贷款所可能产生的影响。房价下跌五成的可能性有多大？假如房价跌五成，会产生哪些影响？

房价下跌五成的可能性有多大？

投机需求被暂时遏制，但导致高房价的因素并未消除

今年1月26日，国务院常务会议推出八条房地产调控措施，限购是重中之重。接着，青岛、北京、上海等地先后出台“限购令”细则。重庆、上海房产税试点一月有余，限购政策在全国30多个城市也已陆续出台，主要城市的成交量回落，但房价仍未发生转折性的变化。

在新一轮调控政策下，我们姑且不讨论行政手段“限购”是否符合市场规律，但房地产的投机的需求的确已经被有效遏制，住房在需求层面的上涨压力被暂时阻止。不过，需要指出的是，导致高房价的根本因素并没有被消除，比如土地财政、货币超发和国企垄断导致民企的投资渠道过窄等。

房价是否下跌关键看中央与地方政府的博弈

地产商人潘石屹此前在其微博中表示，“今年的房价，不是市场说了算，也不是开发商说了算，更不是任志强说了算，是政府说了算。”可谓道出房价涨跌的本质。

公开信息显示，截至3月31日，全国657个城市中已经有608个城市按照要求公布了今年新建住房的价格控制目标。但多数重点城市制定的房价控制目标主要是参考今年的GDP增速，地方政府的目标还是房价会涨（因为土地财政），而这与中央政府希望降低房价的目标相差甚远。

为此，从4月上旬开始，国务院派出8个督查组，对16个省（区、市）贯彻落实国务院房地产市场调控政策措施情况开展专项督查。4月20日，8个房地产督查组已陆续返京。《21世纪经济报道》援引一位接近住建部的人士称，虽然全面的督察结果仍需总结，但是大部分督查组的总结要点中都提出，地方仍需要将对中央调控房地产的政策落实到实处。可见，中国房价是否会下跌或下跌多少，关键要看中央与地方政府的博弈结果。

房价下跌五成，对银行、开发商和有房族会有哪些影响？

房价下跌三成是银行底线，部分大行称可承受五成下跌

假如房价下跌多达50%，对银行可能产生多大的影响？银监会2010年5月开展的房贷压力测试所设置的情形是，全国房地产价格平均分别下跌10％、20％和30％。银监会主席助理阎庆民在今年全国“两会”期间表示，压力测试表明，房地产调控对银行形成坏账压力的底线数字是30％。

从已披露年报的上市银行2010年年报来看，银行个人住房贷款余额占其全部贷款余额基本在10％－20％，房地产开发贷款一般维持在5％－10％的水平，房地产相关贷款的不良率处于相对低位。

事实上，不同银行对房价下跌的承受能力或会不同。此前，有媒体报道称，招行行长马蔚华2010年就曾表示，房价下跌三成风险可控，但也有大行人士向媒体透露，银行能承受的房价下跌底线在五成。

对开发商的影响：半数以上开发商将被洗出局？

假如房价下跌一半，对开发商的打击将是致命的。按照房地产投资“买涨不买跌”的规律，开发商的销量会大幅下降，资金链也将吃紧，实力较弱的开发商被洗出局也成为大概率事件。其实，在本轮宏观调控和保障房建设大跃进的背景下，开发商的处境已经越来越不妙。

“十二五”期间，国家计划建设3600万套保障房，平均每年建设720万套，这意味着有将近一半的住房供应将由政府来主导。地产商潘石屹在接受媒体采访时指出，随着规划的落实，房地产市场的格局也将发生重大调整，一半以上的房企将会退出，留下的房企也将逐步向住宅高端化或商业地产转型。

从资金面来看，“新国八条”出台之后，各地限购细则出台，全国各个城市销售成交量大幅度下滑，这使房企的资金链面临严峻考验。而2011年以来，多家上市公司在香港发高息债，部分票据的利率超过13%。如果再加上房价下跌半数，银行减少向开发商的贷款，那么将是很多开发商的灾难。

将产生负资产家庭，对一线城市的中产阶层影响最大

房价下跌对于有房族的影响比较复杂，影响最大的应该是那些贷款购房的中产阶层。但是，对于这一类人，情况也会有所区别，因为部分购房者并非在高位购房。

香港的经验或许可以参照。1997年亚洲金融危机以来，房价从1997年最高峰开始持续下跌，到2003年非典时期累计跌幅已达65%，港人财富蒸发了2.2万亿港元，平均每个业主损失267万港元，负资产人数达到17万人（总人口不到700万）。

研究表明，财富大调整使香港社会结构发生重大变化，本来作为社会主体的中产阶层迅速缩小，无产阶层和负资产阶层不断扩大。假如房价跌五成，在北京、上海、深圳等房价较高的一线城市，或许将步亚洲金融危机下香港的后尘。

房价下跌五成，中国经济未必会“硬着陆”

房价下跌可能集中于大中城市，小城镇型城市化进程不会停止

国家统计局总经济师姚景源此前曾表示，“房地产行业非常重要，因为它的拉动力强。它拉动50多各行业，上游拉动钢铁、建材，下游拉家用电器，可以一直拉到窗帘、纺织品。”假如房价下跌五成，商品房滞销，开发商新建商品房动力不足，这样是否会导致房地产行业的“拉动效应”丧失，从而使得中国经济“硬着陆”呢？

从本轮房地产调控的范围来看，30多个限购房产的城市主要集中在北京、上海、深圳、广州、三亚、海口、天津、杭州、苏州、温州和南京等房价较高、泡沫较大的大中城市。但是，我国的城市化并不会因此而止步，特别是2010年两会期间提出的“城镇化新政”和“壮大县域经济”政策，给县域经济发展带来支持，围绕城镇式城市化产生的基建、住房需求并不会因房价下跌而止步。

数据显示，2009年我国城市化率为47%，2010年达到50%，2030年将达到65%，进入中等发达国家的水平。城市化率的提高，对住房的需求也会相应增长，这一需求至少在未来的二十年内不会消失。

即便房价跌五成，大规模的保障房建设也可以拉动相关产业

假如房价跌五成，保障房能否替代商品房，承担起拉到相关产业的重任？我国“十二五”规划纲要显示，未来五年，我国将建设3600万套保障房，其中，2011年1000万套，2012年1000万套，后面三年还有1600万套，使全国保障性住房覆盖面达到20%左右。

保障房房的建筑面积有多大？2011年1月，住建部声称，廉租房和公租房建设要以小户型为主，套均建筑面积控制在40平方米左右。如果今明两年每年按1000万套，每套按40平米计算，共建成保障房约4亿平米。据国家统计局数据显示，2010年全国商品房销售面积10.43亿平方米，可见，保障房建设约占商品房建设面积的4成左右。

假如房价下跌五成，房地产对相关行业的拉动并不会一下子消失，不包括已开工的商品房建设，至少在保障房领域，可以替代4成左右的商品房建设空缺。保障房建设也同样会拉动钢铁、水泥、家电等领域的需求。

结语：中国房价是否会下跌或下跌多少，关键要看中央与地方政府的博弈结果。房价下跌五成，不论是对地方政府、银行、开发商，还是对中产阶层的有房族，都是一个坏消息。但是，中国城市化没有结束，保障房正在大规模兴建，房价下跌五成未必会导致中国经济“硬着陆”。