在中央政府连环不断的施压之下，2011年房地产市场显然值得广大刚需购房者们期待。新国八条、房产税试点、信贷收缩、保障房 接二连三的高强度政策措施的背后，是国务院总理温家宝调控楼市的决心。重压之下，全国楼市成交量大幅下滑，即便一向“桀骜不驯”的任志强(博客)、去年依然乐观展望的王健林等一干房地产大佬们，或微博，或两会间接受记者采访，都表态“从了”。

南都记者采访多位业内人士发现，2011年房价整体将呈现下行趋势几乎是所有人的共识。不单是各大调研机构，悲观的情绪更是普遍在各大开发商之间蔓延。近日更有市场传言称，有近百家房企高层在上海召开闭门会议共商对策，意愿倾向降价者众。市场上，京沪穗三地部分楼盘已经开始优惠促销。高压之下，对房企而言，应对调控的最佳策略是什么？对广大刚需购房者或是首次置业的购房者而言，何时才是出手的最佳时机？

成交暴跌　选择降价者众

“应当说，调控政策几乎已经用尽，中央政府自上而下的问责施压，政策的执行力正在加强。成交量已经暴跌。”著名房地产专家、全国房地产经理人联盟常务理事陈真诚说。据国家统计局11日公布的数据显示，1-2月份，全国商品房销售面积为8143万平方米，同比增长13.8%，但同比增幅较去年同期下降24.4个百分点。“从我调研的情况来看，一线大城市降幅可能去到50%”。

无独有偶。根据摩根大通发布的中国房地产月度研究报告显示，今年2月北京、上海、杭州、广州、深圳、重庆、成都、天津等八大城市的房屋销售量较今年1月下降45%。

在这种情况下，百家房企高层密谋降价的消息传开。3月8日，一个汇集了近百家房企高层的封闭式论坛在上海召开，探讨目前形势与房企对策。在这个谢绝一切媒体采访的论坛上，主办方以不记名方式进行了问卷调查。统计结果显示，超过五家房企表示正在酝酿降价促销，降幅最多达到10%。

“虽然不知道这个消息的真假，但消费者对房价的预期已经降低，硬扛显然是市场的逆流。”陈真诚向南都记者表示。“所以不难理解为何这么多的房企愿意降价，因为房价下行已经是趋势，选择率先降价，在比较高的价位上降价10%和在比较低的价位上降价10%，你是开发商，你怎么选？”

从最近的市场动向上看，京沪穗等城市部分项目已经率先优惠促销。3月4日，北京远洋一方北润园二期项目8、9、11栋楼开盘，在原价不变的基础上推出了全款8.3折、贷款8.4折的优惠。随后，万科在北京的“万科长阳半岛”第6批房源上市，原价不变，但提升了装修标准，相当于每平方米优惠了1000元；上海中海御景熙岸开盘，精装修房源以2万元/平方米的均价推出，相当于此前市场预期售价2.5万元/平方米的8折。而位于广州的恒大绿洲及恒大御景半岛近期将陆续推出新品，对首次置业者提供8.5折优惠。

另一方面，即便步入3月份，成交量下滑的趋势仍在继续，据新浪乐居统计，3月上半月，作为全国一线城市的广州共网签2092套单位，与2月下半月3587套相比，成交量大跌。

资金承压　倒逼房企资金回笼

谁想房价涨？或者谁不愿意房价跌？追求利润最大化、去年饱餐了楼市盛宴赚得盆满钵满、年初纷纷调高销售目标的开发商们是其一；在事权财权不对等格局下，严重依赖土地财政的地方政府是其二；手中捏着好几套房，投机炒作楼市大发其财的炒房客是其三；依靠代理楼盘销售和二手房交易游离调控政策之外、躲在墙角吃肉多年的房地产中介服务商是其四。这些强大的力量组合在一起，使得被誉为“史上最严调控”的2010年反成楼市狂欢。

“为什么现在开发商愿意降价了，我认为是因为他们开始 差钱 了。从开发商资金来源的统计数据看，去年一年增幅高达25.4%，比往年均值要高，到2月份，这个增幅已经下降到16.3%，低于往年均值。”上海易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭昨日接受南都记者采访时表示，或许资金雄厚的大开发商能坚持时间长一点，但随着时间的推移，“大部分的房企都会坚持不住。”

但去年最严调控并非没有效果。有关统计显示，2010年中国房地产开发企业资金来源中，开发商银行贷款和居民个人按揭贷款增速均出现明显回落。去年中国新增房地产贷款同比增速比2009年末降低10%，其中地产开发贷款余额同比增速较2009年骤降8成。而自2010年信贷收紧及执行预售资金监管后，开发商的资金来源中自筹资金、定金及预收款占比愈来愈高。1至2月统计部门数据显示，开发商本年资金来源达到了12173亿，其中利用外资上涨幅度达到了61.5%。

作为房地产企业中的佼佼者，上市房企现金流亦明显下滑。截至记者发稿时止，沪深两市已有30家房地产公司披露2010年业绩，整体净利润增长43.67%，但业绩分化明显，部分中小房企业绩下滑甚至出现亏损。与此同时，房企整体现金流骤减，30家房企去年经营活动产生的现金流量净额为-358.9亿元，同比减少574.99亿元。如绿景地产2010年实现营业收入7119.81万元，同比下降84.49%；实现净利润亏损4943.24万元。目前，包括大型开发商在内的房地产企业负债率明显上升，万科、保利的负债率都达到70%，一些公司在100%以上。

供应放大　大规模降价在下半年

“一般而言，新一轮的限购措施出台后，楼市会逐渐经历量跌价稳、量平价跌、量升价涨三个阶段。而量平价跌一般是在限购措施出台3个月之后发生。”世联地产首席技术官黎振伟向南都记者表示，从2010年的两轮调控效果持续时间来考虑，加上一季度春节因素的影响，随着“国八条”的地方细则不断出台，2011年上半年市场走势不容乐观。

据世联地产统计，从全国范围来看，2011年二季度开始，楼市潜在供应呈放大态势。从40个重点城市来看，多数城市第二季度开始面临供应充足的局面。“我们用供销差来反映市场供过于求的程度。”黎振伟说，无论是一线城市还是二三城市，全国范围来看，供销差与房屋销售价格指数走势非常一致，在未来供大于求的局面下，局部供大于求的地区价格面临较大的下行压力。“从供销差角度来看，未来房价面临较大的下行压力。”比如，上海从二季度开始即将进入供应高峰，而北京和广州则大量新盘在三季度集中上市，但深圳全年供应较平稳，三季度反而新盘上市量大幅减少。

无独有偶，上海易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭亦预计，三季度价格会有一定下调，主要发生在东部一、二线城市。“全国购房的最低点可能在三季度。一般会有10%左右的降幅，个别项目可能会降价20%。随着成交量的反弹，四季度的价格折扣有可能减少。需求总归会释放的，而且，四季度地方政府局部放松政策的可能性较大。”杨红旭说。

“由于通货膨胀等因素存在，房价的降幅可能不会很大。”陈真诚向南都记者表示，“虽然信贷收紧，进入加息周期，但去年巨大的信贷可能还有相当一部分款项在开发商手中。”黎振伟亦表示，价格的松动将更多地表现在差异性降价上，各个楼盘的降价幅度取决于其所在的城市、楼盘位置、开发商心态及当地政府的态度，一线城市中心区楼盘的降价空间较小。

责任编辑：NF015(本文来源：南方都市报 作者：李乾韬 邹倩芸)