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物业公司与业主纠纷 ■业主 连续2个月无法使用电梯 家住香港西路某广场小区的姜女士，对小区物业服务质量相当不满，于是一直拖欠了3年的物业费，而后物业公司一纸诉状将她告诉上法庭，索要13755元的物业费以及拖欠的水费、暖气费。 市南法院一审时物业公司在法庭上称，2005年11月16日该公司与姜女士所在小区的业主委员会签订物业管理委托合同，物业服务内容包括代收水、电、暖气等费用，所收费用均按照国家相关政策执行。市南法院一审认为，物业管理委托合同依法成立，具有法律约束力，姜女士理应遵守合同约定，缴纳相关费用，遂判决她如数缴纳相关费用。 姜女士不服一审判决，提起了上诉 。因为姜女士觉得很冤，她细细数起物业的“五宗罪”：物业承诺三年内清洗一次楼面外墙，一直没做；承诺更换电梯轿厢和安装监控设施，也没办，导致她在2005年和2006年被困在电梯内三次，还曾出现全体业主连续2个月无法使用电梯；供暖常年不达标；操作不当导致供水水压瞬间过大，损坏了我们家的热水器，承诺承担修理费但此后却拒绝支付；物业侵占应属全体业主所有的广告收入，侵害全体业主权益。 市中院审理后认为，姜女士所提供的证据都不能证实物业有违约行为，像被困电梯三次和连续2月无法使用电梯的事，都没有提供证据。因此做出了维持原判的终审判决。 ■律师 先缴纳物业费再起诉 四方区人民法院的王法官告诉记者，在2005年的时候，该法院一年间关于物业纠纷的立案数也就在70件左右，而近三年最多时一年能办理200多件案子，这还不包括一些后来撤诉或调解的案件。纠纷主要围绕着房屋维修、垃圾清理不及时、电梯费等。 物业服务不好，居民不交物业管理费，物业干脆一“烂”到底；业主不满物业的服务，成立业主委员会“炒”物业；有物业不满业主欠费，一气之下撒手不管撤走……记者在近日采访中发现，一些小区的物业服务陷入“不交钱—服务不到位—不交钱”的恶性循环。 “一般来说，业主应该先缴纳物业费，再起诉物业公司 。”山东德衡律师事务所王律师提醒说，根据新修订的《物业管理条例》，业主有按时交纳物业费的义务，当物业公司没有履行物业服务合同的义务造成严重违约时，业主可以根据有关程序 ，起诉物业公司 ，要求其履行合同并赔偿损失，也可以要求解除合同并退还物业费。居民想维护自己的合法权益，一定要保留好证据。一方面，有证人证言，以及当自身权益受到损害时有相关照片；另一方面，保留好与物业交涉的书面材料，还有发票以及合同。 ■相关案例 物业未关好供热阀门新家还没住就被水淹 新房装修好还没入住，没有申请供暖，也没交供热费，却因暖气管道漏水被淹，业主损失1.5万余元。日前，此案经过两级法院审理，判物业赔偿业主全部损失。 “房子装修结束后，我还没有搬进去住，就出事了。”平度市市民李先生回忆说，他在平度市交运花园购买的一套住房，2007年7月份交付后，他对房屋进行装修，并添置了一些家具，可一直没去住。房子被淹那天，他接到电话马上赶到现场，一看屋里已是水漫金山，地板已经泡鼓了、家具也都泡在水里，墙体下部小半截都是湿的，后经过鉴定，损失 1.5万余元。“在现场查看后，发现是暖气片漏水，可我没入住，也没申请供暖，更没交供暖费，是他们擅自开启阀门才导致事故的发生”。 事发后，李先生多次要求物业赔偿损失，但双方一直没有协商成功。物业方面一直称是李先生擅自改动了供暖设施，应由他自己承担损失。2009年7月，李先生到平度市法院起诉，将物业公司 、负责供热的青岛兴平热电有限公司，以及负责开启室外供暖阀门的物业工作人员彭某都告上了法庭。 平度法院经审理认为，李先生没有申请供暖也未交暖气费，更没有改造暖气设施。在无人居住的情况下，物业部门没有关闭室外供暖阀门导致漏水。遂判决物业公司赔偿李先生1.5万余元的损失。 宣判后，物业公司上诉至市中院。市中院经审理认为，小区住户的室外热计量箱的钥匙是由物业管理的，他人不能开启。最终驳回上诉，维持原判。 律师说法 市民陈女士：小区地下停车库被开发商卖给了个人，有时空着车位也没法去停，停车费也涨了。 山东世誉律师事务所段玉怀律师解答：小区内的机动车停车场(库)，应当提供给本小区内的业主和使用人使用。停车位不得转让给小区外的单位和个人；停车位有空余的，可以临时出租给物业管理区域外的单位和个人。 市民赵先生：开发商与物业就是“父子关系”，房子出现质量问题，他们推来推去。 山东世誉律师事务所孙世强律师解答：《物业管理条例》规定了房地产开发与物业管理相分离的原则，应通过招投标的方式选出物业管理企业。 市民王女士：我们出钱请来物业公司提供服务，可他却成了“老板”，说收费就收费。 山东德衡律师事务所的王律师解读：《物业管理条例》除规定物业管理的服务义务外，还赋予了其维护物业安全、物业合理使用的一定社会管理责任，但法规并未赋予物业公司强制性权力，也没有赋予其改变业主委员会决议的权利。 |
