市场预测

　　今后“主城区”购房流行一步到位？

　　城内改善型置业所需的中大户型将会热销？

　　还未限购的郊县楼盘将被市场看好？

　　我们无法绕开的一种情绪，叫做“成都细则”。

　　2011年的春天还没真正来到的时候，在成都外围，以异地新政陆续出台和微博众议的形式频频预热，但成都版细则始终处于呼之欲出、众说纷纭的状态，其序幕堪称精彩。

　　直到本周二，来自官方的声音一锤定音，所有非正式的猜测、预估乃至解读，至此戛然而止，甚至鸦雀无声。因为人们发现，它不偏不倚并无意外，既有抑制膨胀稳定市场的明确取向，亦有引导市场常驻“春天里”的长效机制，虽然《意见》在时间上设定的有效期是“暂时”的，但不可否认，其正面意义和要领已然既成。

　　新政落地划界明确

　　本月15日，市场终于等到了来自官方的声音。当日下午，由成都市房管局、发改委、财政、国土、地税、金融等部门联合印发的《关于贯彻落实国务院进一步加快推进住房保障做好房地产调控工作要求的实施意见》（以下简称“意见“）出台，其核心内容明确了限购的主体对象和适用条件，而更大的意义在于：为日后的成都楼市明确了置业方向、指明了消费路径，其政策主旨不可谓不正面明朗。

　　日前，记者以顾客身份致电多家二手中介机构门店，了解到：上一周集中到房地产产权交易中心过户的二手物业数量不小，这其中有相当部分都是急于赶在新政出台前的末班车完成交易，以免被挡在门外。

　　今后，“主城区”或“两套房”将成为关键词和基准点，它所划定的置业范围势必指向两大方面：一，在主城区如果还拥有一到两次入场资格，请珍惜，最好一房到位，如果超出基准数字，丧失资格，还可以有选择性地变卖已有物业，实现换购；二，把置业的需求和视野再向外拓展，延伸到成都广袤的非主城区的近郊区域，在那些地方并不受新政细则的制约，不失为合理置业的新思维、新路向。

　　留恋主城 一房到位

　　我们可以这样假设，当以家庭为单位的消费群体在主城区购买数量被限制到了基准数2套，那么无论他们的入场资格已经饱和或是尚存一次资格，只要秉持在主城区置业买房的观念，都将选择“一房到位”的策略。有所不同的是，资格饱和的家庭必须处置变卖多余房产，减少已有套数以获取一房到位的资格，以便重新配置自己的居住环境和资产结构，这类现象我们可以称之为“换购”；而尚存一次以上准入资格的家庭们，将会报之以珍惜的态度，重新制定置业规划，力争在财富实力允许的范围内一房到位。

　　近期，三环内中大户型走俏的现象似乎印证了这一点。购房者不再将目光投向90/70政策之后那些大量涌向市场的经济型户型，转而投向改善型置业所需的那部分中大户型。二手房市场近来大量抛售的中小房源也证明，有新政先见之士已着手变卖处置手中物业的数量，以便腾出准入资格，重新配置不动产结构。这样一来，主城区空间阔绰的舒居大宅成为了他们的首选。

　　事实上，民间智慧往往预示着未来市场的主流。“一房到位”是新政细则背景下的必然产物，它给出的明确导向是抑制投机需求，让购房者直抵终极需求，而不是无限度地把房产作为投资品去认购。

　　换个思维 出城扫楼

　　据世联机构一人士透露：“我们旗下代理的两处别墅楼盘，它们分别位于龙泉和双流，在春节前后迎来大批外地购买力，他们都是外地高端客群。”事实上，外地客群因为可预期的新政制约，直接把在成都置业的触角伸到了近郊，而不是主城区。

　　这种取向，未必不是正道，特别是那些熟悉成都房地产地理格局的人们。他们认为，主城区周边那些大量位于郊区与城区接壤的楼盘，日后将是市场的宠儿，这些已成熟的二圈层，基本与主城区三环外楼盘无异。

　　事实上，类似于双流、郫县、温江、新都、龙泉等近郊，在行政划分上非主城区，不受政策约束，接下来将承接大量主城区消费力的转移，二圈层的特殊地理位置让他们获益。

　　只要翻开各大机构的统计报表，就会发现，成都近郊一直是自去年以来楼盘供应的主力军，主城区无论是开发量或是土地放量都呈日益萎缩之势，成都楼市的主战场正在逐渐外移，均衡一旦被打破，就意味着在近郊有更多形态、户型阔绰、性价比偏高的楼盘可供选择。品牌开发商的汇聚只是一个佐证，在不远的将来，供求关系和置业预期将逐步影响非主城区楼盘的价格走势，到那时，无论你是衷心的自住或是理性的投资，都将从中获益。事后回望今日新政，活脱脱像是一种置业建议。