限购商品房，这在我国近20年房地产调控史上，从未使用过。对此国家小心谨慎，态度经历了一个由松到紧的变化过程。而合肥此轮限购令出台，震动合肥楼市，一时成为各方关注焦点！知彼方能知己，究竟会对后市影响几何，让我们试着从外地已限购城市中找寻几许答案。

　　引发现象 恐慌性退房暗流涌动

　　随着各地限购出台，各大城市陆续都出现了一些退房现象。纷纷出现退房主要集中在签了认购书而未网签者，以及交了定金而未过户者，引发购屋者与发展商的纠纷，则是由于楼市调控导致购房者预期房价降，而出现的恐慌性退房现象。

　　数据显示，广州去年公布限房的10月11日至17日一周时间内，广州退房量就猛增到58例。以深圳为例，因限购令而被困的房产大约占总成交量的两成，去年9月深圳二手房成交1.5万套，9月最后一周的新房成交量约为2000套，按两成计算，深圳一、二手被限房产总量将超过3000套，约占年度成交总量的1/10。

　　各方争议 “急剧降温”PK“应景之策”

　　说到各地出台的限购令的效果，一些专家及业内人士存在争议，主要观点如下:

　　易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭在接受媒体采访时曾说，从调控手段分析，限购属于行政命令，在投资投机者大量购房的现实条件下，暂停购房能起到立竿见影的效果。他预言，未来半年上海等城市的房价将会趋于稳定，部分城市楼市甚至“急剧降温”。

　　中国社科院金融研究所金融发展室原主任易宪容日前接受媒体采访时指出，“信贷和税收政策才是关键，现在的信贷政策80%还没有落实好”，如果把现有的信贷政策落实好，已经足够，无需再出更多政策。对于限购令，他认为，这些措施只不过是地方政府出于对中央究责的担忧而出台的应景之策，是否有效还有待观察。

　　名家点评 尽快挤除房地产泡沫

　　知名财经评论家、财经专栏作家叶檀：来自国家统计局的数据显示，在2010年的房地产短期疯狂中，二、三线城市扮演主力作用。2010年销售面积及销售额度增速上，中部地区为19.9%及39.7%，西部地区为13.5%及32.2%，远高于东部地区的4.1%及10.1%。在中国指数研究院发布的百城价格指数报告上，位列12月份房价涨幅榜前列的均为二、三线城市。

　　二、三线城市房价过快上涨，透支了未来的资金潜力与产业前景。以某中部省份为例，在GDP上升的同时房价快速上升。 2010年，其省会城市普通商品住宅均价为6167元/平方米，相较2009年上涨1779元/平方米，涨幅位列二、三线城市之首。根据最新的数据，“十一五”期间该市居民、农村居民人均收入分别由9684元、3207元提高到18800元、6800元，比“十五”末翻一番，但即使以如此漂亮的数据，在该市动用可支配收入购买一套100平方米的商品房，需要10年左右，远超国际警戒线。上述房地产泡沫与经济发展路径，蕴含重重风险，是中国经济无法承受之重。没有居民消费，固定资产投资畸高，政府负债率过高，而居民财富转化成房地产，缺乏内生的向上动力。

　　事实上，全球的经济形势已经逐渐好转，人民币汇率(货币兑换)升值与内部货币逐步紧缩，意味着过多的资产泡沫必然被挤出市场，中国有必要主动挤除房地产泡沫，不仅在一线城市，更要在实业未兴泡沫先行的二、三线城市，以防止产业彻底空心化、内需根基被彻底毁坏。或者制止泡沫发展实业，或者停止人民币国际化步伐，建立经济秩序，除此之外别无良方。

　　-新闻背景

　　限购令出台的背后

　　据统计，合肥之前已有24城市限购商品房，分别是北京、深圳、厦门、上海、宁波、福州、杭州、南京、三亚、天津、海口、广州、大连、温州、苏州、舟山、兰州、金华永康、太原、郑州、武汉、昆明、南昌、济南，合肥今成第25个。

　　距离合肥发布限购令最近的一次则是今年1月 21日，济南市规定从当天起至12月31日，居民只能在市区范围内新购一套新建商品住房。

　　最早可追溯至去年4月的“国十条”：要严格限制各种名目的炒房和投机性购房，地方人民政府可根据实际情况，采取临时性措施，在一定时期内限定购房套数。不过这项规定过于柔和，仅北京一个城市随声附和，宣布实施限购令，要求同一购房家庭只能在本市新购买一套商品住房；第三套及以上住房停贷；外地人有条件放贷。

　　去年9月份，中央又出楼市调控“国五条”，其中增加“房价过高、上涨过快、供应紧张的城市，要在一定时间内限定居民家庭购房套数”的条款。随后，上海、深圳、厦门等15个城市响应。今年1月中旬以后，郑州、太原、武汉、济南等城市开始“第三波攻势”，纷纷出台限购令。

　　今年1月中旬，住建部官员在某次内部会议上传递出扩大限购令名单的消息，并称在一周之内便能看到效果。与2010年出台限购政策的16个城市不同，今年新一批的限购城市多为二三线城市，及未执行“限购令”的一线城市，这些城市多是2010年12月份全国楼市成交量大幅攀升、导致房价新一轮反弹的主角。

　　目前北京、上海、厦门、福州、宁波、杭州、南京、深圳、广州、三亚等十城市都已出台“限购令”细则，但在限购时间上、范围上却不完全一样，各地购房者的关注点，因主客观情况不同，可谓千差万别。

　　北 京

　　暂定同一购房家庭只能在本市新购买一套商品住房。

　　上 海

　　暂定本市及外省市居民家庭(包括夫妻双方及未成年子女)只能在本市新购一套商品住房(含二手存量住房)。

　　厦 门

　　采取临时性限购措施。即日起至2010年12月31日，同一购房家庭只能在本市新购买一套商品住房。

　　杭 州

　　暂定本市及外省市居民家庭只能在本市新购买1套商品住房(含二手存量住房)。

　　宁 波

　　本市户籍居民家庭(含部分家庭成员为本市户籍居民的家庭)在本市只能新购1套住房；能提供在本市1年以上纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭在本市只能新购1套住房。无法提供在本市1年以上纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民暂停在本市购房。

　　南 京

　　保障本市居民自住改善型和外地来宁工作需要购房。暂时限制购买第三套住房。严控投机炒房，对违反上述规定、不能提供相关证明的，银行不予贷款，房地产登记机构不予办理权属登记。

　　深 圳

　　在本市暂时实行限定居民家庭购房套数政策。对于本市户籍居民家庭(含部分家庭成员为本市户籍居民的家庭)，限购2套住房；对于能够提供在本市1年以上纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭，限购1套住房。暂停在本市拥有2套以上(含2套)住房的本市户籍居民家庭、拥有1套以上(含1套)住房的非本市户籍居民家庭、无法提供在本市1年以上纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民在本市购房。

　　福 州

　　福州市行政区域内户籍居民同一购房家庭(包括购房人、配偶及未成年子女)，只能在福州市五城区新购买一套商品住房;对于能够提供在福州市行政区域内一年以上纳税证明或社会保险缴纳证明的非该市户籍居民家庭，只能在福州市五城区购买一套商品住房。暂停在福州市拥有2套以上(含2套)住房的福州市户籍居民家庭、拥有1套以上(含1套)住房的非该市户籍居民家庭、无法提供在该市一年以上纳税证明或社会保险缴纳证明的非该市户籍居民在福州市五城区继续购买商品住房。

　　广 州

　　各相关单位必须严格执行同一购房家庭(包括购房人、配偶及未成年子女，下同)只能在本市市辖十区新购买一套商品住房的政策；商品住房是指新建商品住房和二手住房。

　　购房家庭是指本市户籍居民家庭，或能够提供在本市1年以上纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭。

　　未满18周岁的人士，不得在本市单独购买商品住房。