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10月22日，中城联盟的中秋家宴年会在成都召开。历年中城联盟的成员单位都会在中秋佳节之时聚会，沟通各地、各企业的情况，加强企业间的合作。但今年的中秋前后，各种活动安排使大家很难凑在一起，于是今年的中秋活动就只好安排在十一长假之后了。 会上请环保专家讲了美国的新标准；请REICO工作室专家通报了今年1—9月份的季度报告；请许小年教授讲了中外经济的宏观情况；并且讨论了联盟内部的工作情况。 借会议的时间，我以联盟轮值主席的名义向各成员单位发出了“建立共识、加强自律、促进行业稳定发展”的一封信。 今年国家出台了多项专对房地产市场的调控措施，各界的看法不一，有必要统一认识并加强行业的自律，促进市场与行业发展的稳定。因此会议中大家共同讨论了对形势的看法，以及对市场的判断和对国家政策不得已而为之的支持共识。 会议讨论中，都认为企业应承担更多的社会责任，为促进行业稳定发展共同努力。虽然社会媒体均对房地产行业有不同的认识、误解和不满，但自律才能更有利于维护行业的信誉与社会地位。同时认为有必要发出行业组织的声音，尽管可能承担被社会认为是利益集团的声音的风险。仍然应带头做好自律的表率，希望能对整个行业的自律起到示范作用。 我们不是价格和暴利的联盟，也希望我们的共识能与行业和社会共享，希望能对市场的调控起到积极正面的作用。 现将“这封信”公开如下：
建立共识加强自律促进行业稳定发展 -------致中城联盟成员单位的一封信 2004年以来，伴随我国高速城市化进程，主要城市的住房供求矛盾逐渐凸显，住房价格进入上升通道。2007年以来，市场经历了反复的剧烈波动。2009年以来，部分城市的住房价格再次出现快速上涨，购房者承受更大的支付压力。与此同时，国家出台了一系列新的房地产调控措施，将对市场产生显著的影响。 中城联盟的成员，均为有志于在住房市场长期发展的企业，行业的经营环境变化，关系到我们每家公司的未来发展前景。而企业的行为，本身将对经营环境的转变方向产生或多或少的影响。在这一关键时刻，联盟建议各成员企业深入思考，相互沟通，建立对市场形势与未来趋势的共识，以负责任的态度面对与行业发展息息相关的社会现象与规律；建议各成员单位加强自律，探索可持续的长期发展模式，并承担更多社会责任，为促进行业稳定发展做出力所能及的贡献。 一、对近期房地产市场形势建立清醒认识 1、主要城市销售量下滑，可售存量不足带来的价格坚挺不可持续 2008年房地产市场进入调整期，企业资金普遍趋紧，投资能力显著下降，进而导致了2009年到2010年前8个月的住房供应不足。2009年市场累积需求集中释放，市场成交量创出历史新高，也导致前期积累的可售存量基本消耗殆尽，2009年下半年以来主要城市的住房可售存量资源一直维持在历史性低位，加之全球金融危机导致全国资产配置性需求涌入少数热点城市，导致这些城市房价出现较大上涨压力。 2010年4月，国家新一轮房地产调控政策出台后，投资性购房比例明显下降，自住需求成为市场主流。但因为住房可售资源暂未得到有效补充，主要城市住房市场基本呈现交易量显著下降而价格维持高位的态势。1-8月，14个主要城市商品住宅成交面积、成交额、成交均价同比分别增长-40.3%、-26.4%和23.3%，其中，北京、上海、深圳和杭州四个一线城市的表现尤为显著，同期成交面积、成交额、成交均价合计分别同比增长-57.6%、-36.6%和49.6%。
图1 全国商品住宅月度销售面积及其环比情况 数据来源：国家统计局
图2 14城市1-8月成交面积环比及成交均价环比情况 数据来源：各地房管局 9月29日新的调控政策公布后，各地房地产市场反应非常迅速，成交量大幅度下滑。根据主要城市房管局公布数据，上海市十一黄金周成交2131套，环比节前一周下降69.1%；北京市成交1037套，环比下降73.1%；杭州市成交533套，环比下降74.1%；广州市成交2102套，环比下降47.4%；武汉市成交1505套，环比下降57.7%；成都市成交437套，环比下降83.3%。上述城市基本都回到了5、6月份的低谷水平。
图3 北京市销售情况 图4 上海市销售情况 图4 广州市销售情况 图5 杭州市销售情况
图5 武汉、成都销售情况 数据来源：各城市房管局 2、供求关系逆转，市场一年内难以升温 ①2009年下半年和今年上半年大量新开工项目正在陆续进入销售 从2009年下半年开始，开发企业普遍加大了开工力度。今年6月份，全国住宅新开工量达到1.9亿平方米的历史高峰。根据项目开发的一般节奏估计，这些项目会从2010年8月后陆续转化为市场供应，未来一年左右时间里，商品住房供应将持续保持高位。
图6 全国住宅新开工情况 数据来源：国家统计局 ②投资需求将被基本驱逐出市场 根据政策要求，商业银行对购买第三套住房的家庭停止贷款，同时提高购买第二套住房的首付要求。北京、上海、深圳等城市出台了限购政策，规定一户家庭只能新购买一套或累计购买两套住房。投资性购房家庭拥有两套及以上住房的情况较为普遍，在新规则下已不具备再购买住房的资格。投资、投机性需求将基本被驱逐出市场。 在供给增加和需求减少的叠加效应下，供求关系正在发生逆转。目前主要城市公布的商品住房可售存量已经呈现上升趋势，存货压力正在逐渐增大。尽管随后市场可能出现一段时间的僵持局面，但房价最终出现回落的概率正在逐渐上升。而未来一年时间，市场难以升温则基本已无悬念。 ③2012年住房供应可能再度紧张 短期内巨大的存货压力将迫使开发企业减少下一步的土地购置，进而影响2011年下半年新开工住宅规模，2012年住房供应可能再度紧张。但受到政策的制约，房价难以出现报复性反弹。 3、土地市场有趋于理性迹象，开发重点向二、三线城市转移 ①土地市场有渐趋理性迹象，但共识仍有待建立 房价预期的降温，推动土地市场渐趋理性。2010年，溢价成交土地数量占比逐渐下降，从2009年3季度的57.3%下降至今年2季度的41.1%。土地成交整体溢价率也呈现出下降趋势，高溢价成交的地块逐渐减少。流拍现象再次出现，2季度土地流拍的比例增加到11.8%。 但2010年7、8月份，土地市场的理性程度再次出现动摇迹象，部分热点城市再度出现高价地块、高溢价率成交情况。说明行业理性投资的基础并不牢靠，尚待进一步建立共识。
图7 主要城市土地溢价、底价成交、流拍占比情况 数据来源：各地国土局
图8 主要城市土地成交溢价情况 数据来源：各地国土局 ②二、三线城市逐渐成为开发重心 近年来，开发企业在京、沪、深、杭四个核心城市土地购置面积持续减少，在二、三线城市购置土地规模不断加大。核心城市占全部城市土地购置面积比例已由2002年的16%大幅下降到2009年3.8%。 2010年，这一趋势进一步强化。随着销售快速增长，开发企业普遍加大开工，土地储备有所减少，2010年土地购置力度有所加大。1-8月，全国土地购置面积、土地购置费用分别为25691万平方米、6017亿元，较去年同期分别增长了37.9%、84.3%。但是，核心城市和二、三线城市土地市场走势表现迥异。北京、上海、深圳市土地成交面积同比分别下降了17.8%、28.6%、60.1%。二线城市（除广州）同比全面上升，其中大连、成都、宁波、苏州、天津同比增长均在2倍以上。核心城市土地供应不足的情况进一步严峻。 由于企业在一线城市的土地补充跟不上消耗，行业的开发重心正在向二三线城市转移。
图9 主要城市土地成交面积及其同比情况 数据来源：各地国土局
图10 核心城市土地购置情况 数据来源：国家统计局 二、理性面对住房市场中长期发展趋势 过去十年来，城市人口快速聚集、家庭财富不断增长，大量住房需求在短期内迅速涌现。相对于需求，城市住房供应始终处于短缺状态，消费者之间的购房竞争激烈，加剧了社会矛盾。房地产行业因此长期处于争议中心，难以获得正常的发展环境。 随着市场再次进入调整阶段，稳定房价的短期压力将得到缓解。至少一年之内，无需过于担心市场升温及房价上涨。这也为重新理清房价快速上涨的深层次原因，寻求解决这些根源性矛盾的措施、建立促进房地产市场稳定发展中长期机制提供了一定的时间窗口。 供求关系是决定价格的基础。房价上涨的表象下，实际是市场供应不足、民间资金投资渠道匮乏和城市普通家庭在社会财富分配中占比偏低。理解房地产市场中长期发展趋势，必须对这些情况有清醒、理性判断。 1、未来供需矛盾仍然尖锐 我国正处于全球有史以来最快的城市化进程中，新增的大量居住需求需要得到满足。2008年底，我国户均住宅套数约为0.87套，以此估算，当前的住宅缺口数应在2700万套以上。 2009年底，全国的城镇化率达到46.6%。人民大学人口研究所的预测显示，预计到2029时中国的城镇化率将提高到65%，达到发达国家城市化过程进入稳定期时的水平。2029年全国人口将达到14.4亿人。按发达国家城镇家庭户均规模2.7人的水平计算，届时的城镇家庭数量将达到约3.47亿户，较目前增加1.32亿户，平均每年新增660万户。 测算表明，从2010年到2029年这20年中，为满足全国城镇家庭的基本住房需求，考虑到目前的住宅缺口以及因拆除旧房导致的住宅数量减少，平均每年需新增住宅1132万套。如果参照发达国家在城市化稳定期的户均住房套数，则所需的住房供应将进一步增加。按美国当前的户均住房套数约1.1套计算，未来20年中全国城镇每年需新增住房1305万套。 相对巨大需求，供应明显不足。2004年至2009年，全国每年的全部住房竣工套数为704万套（其中商品住房499万套），每年的商品住房销售套数为528万套。按目前商品住房建设水平，未来十年内要充分满足城市家庭需求并不乐观。 城市住房供应能力很大程度上取决于土地供应和资金供应。根据国家统计局数据，自2004年至2008年，全国商品房销售面积增长了69.8%，新开工面积增长了72.6%，而土地购置面积反而下降了1.1%。这说明两点：（1）土地供应的速度远远跟不上消耗的速度；（2）相对于开发规模，开发企业持有的土地存量资源在减少而不是增加。
图11 土地供应、开工、销售比较 数据来源：国家统计局 而从中长期看，未来二十年城市土地供应能力的前景并不乐观。从主要城市目前的情况看，并不是地方政府不愿意供应，而是近年来新增的可供土地确实不富裕。我国正处于高速城市化阶段，东部发达城市更吸引大量内地移民，主要城市人口增长十分迅猛，要保证充足的土地供应，城市扩张能力必须具有前瞻性（领先于人口流入）。但目前新城区开发主要依靠政府投资，政府开发资金很大程度依赖土地出让，土地出让依赖于房地产开发，而房地产开发又滞后于人口增长，这一循环的结果是土地供应能力始终落后于土地需求。加之物权法实施后拆迁难度加大，成本增加、速度下降，使得老城区改造进程趋缓，而老城区容积率与城市人口密度已经完全不匹配，降低了城市土地的利用效率。 从开发企业资金层面看，由于缺少长期融资渠道，企业的资金来源不稳定，特别是在市场调整期，可用于增加未来供应的资金匮乏。 目前国内房地产行业对预售款和银行信贷高度依赖，而这两项均为短期资金来源，且均严重依赖市场景气，每当行业低谷时，银行贷款和预售资金来源同时紧缩，企业资金严重匮乏，只能被迫大幅削减投资和土地购置，进而导致行业景气回升后供应严重不足，房价快速攀升，市场和行业都难以保持稳定。 图12 房地产投资及开工情况 图13 金融机构贷款余额增速 数据来源：国家统计局 2007－2009年房地产行业的剧烈波动，充分体现了在现有资金来源格局下，市场景气状况与企业资金状况、投资行为之间形成的“共振”现象。2007年住房市场出现过热，国家连续出台多项政策抑制房价过快上涨，随着市场恢复理性以及政策效果逐步体现，市场成交量开始下滑，再加上2008年金融风暴的影响，住房市场陷入低迷，销售回款的减少和银根的紧缩使得开发商的资金链出现紧张，企业被迫通过减少开工、购地以维护经营安全，导致2009年市场回暖后新增供应不足，部分热点城市的房价再度出现新一轮的快速上涨。 从国际对比来看，美国几大住宅公司融资渠道以长期票据为主，其发行的票据年限普遍在5年以上，美国最大住宅企业Pulte目前票据的平均期限为9.9年。我国房地产企业融资结构的短期化特征，导致了市场景气与开发投资的“共振”，加剧市场波动，同时也降低了企业经营的稳健性。 未来相当长一段时间，房地产直接融资渠道的建立仍然任重道远，短期内恐难见到显著成效。相反，对开发贷款的限制、预收款监管甚至取消预售等制度性因素，将进一步挤压开发企业的资金来源。在行业调整期内，资金可能取代土地成为制约供应的最大瓶颈。 2、民间资金投资渠道匮乏 近年来，随着整体收入水平的不断提高，尽管分配上并不均匀，但居民总体财富增长迅速。2008年，全国城乡居民的储蓄余额达到21.8万亿元，相当于当年GDP的71.9%。城镇家庭的储蓄率逐年上升，高收入家庭由于消费开支占比低，财富积累速度更快。居民财富的积累催生了大量的投资理财需求。但目前国内可用的投资模式非常有限，民间零散资金直接投资实体经济基本没有渠道。民间闲置资金找不到出路，只能涌入股票市场和不动产市场，大量高收入家庭的投资性购房需求与中低收入家庭自住需求争夺本来就紧张的房源，激化房地产市场供需矛盾，加剧市场的波动性。
图14 城乡居民储蓄存款余额 图15 城镇家庭储蓄率 数据来源：国家统计局
图16 实体经济融资渠道 数据来源：国家统计局 同时，全球经济的波动也加大了对国际国内资金流向进行监控的难度。2008年后，受金融危机的影响，实体经济投资收益率普遍降低，大量资金由于缺乏的新产业投资机会而从实体经济流向资产领域，导致2009年下半年后一些热点城市房价出现过快上涨。由于全国的这种资产配置型需求主要集中于北京、上海、杭州、深圳等几个热点城市，在日益复杂的金融环境下，这些城市的房价走势相比其他地区也更容易出现大起大落。
图17 工业企业利润率 数据来源：国家统计局 3、城市普通家庭购房能力不足 根据国家发改委资料，以基尼系数值来判断，我国城市居民收入差距的基尼系数已达到合理值的上限，在0.4左右；而且这还是在各种岗位外收入、非正常收入难以准确估计的情况下做出的。如果把后者也算上，计算出的实际基尼系数可能更大。按国家统计局收入五等分法统计数据，我国城市居民收入分配的集中程度已非常高，城市居民最低收入1/5人口只拥有全部收入的2.75%，仅为最高收入1/5人口拥有收入的4.6%。社会80%的普通家庭，仅占有全部收入的50%。普通家庭在社会财富分配中占比偏低。 目前城镇拥有自有住房的家庭，大部分享受了房改房的优惠政策，在住房市场化改革中获得了国家补贴，并以此为积累，分享了较大的财产增值收益。但住房改革后新进入城市的普通家庭，则必须完全依靠自己的收入在市场中购买住房。 世界大部分国家和地区，对普通家庭购买住房，都有资金援助或担保政策，通过购房退税、降低普通家庭购房首付和利息负担等措施，提高普通家庭支付能力，帮助其实现住房自有。通过这种方式，培育成熟的城市中产阶级，形成社会稳定力量。但到目前为止，我国针对城市普通家庭的购房支持体系，仍未建立。 综上所述，解决房地产市场根源性矛盾，需要在资源提供、机制创新上做出巨大努力，需要长时间的研究和逐步推进。尽管这一进程不是企业能够主导，但作为产品供应者，直接面对住房需求得不到有效满足的城市家庭，企业将不可避免地继续承受来自舆论的巨大压力。 三、加强自律，促进行业长期稳定发展 作为有志于在行业中长期持续经营的企业，行业经营环境的趋势与我们的发展前景休戚相关。而无论外在环境如何变化，满足城市普通家庭的真实居住需求，是房地产行业赖以生存并不断发展的基石。面对不平静的当下和不确定的未来，我们需要以建设性态度，和社会公众一道，共同寻求改善城市家庭居住质量的解决之道，并在自身经营行为中严格自律，探索可持续的长期发展模式，并承担更多社会责任，为促进行业长期稳定发展做出力所能及的贡献。 1、约束言行，严格自律。我们处在高度发达的信息社会，每一家企业的判断、决策，都将对短期市场预期产生或多或少的影响，既有可能起到正面的引导作用，也有可能无意中刺激市场情绪。我们应当约束自身在土地市场、房屋市场的言论和行为，保持高度自律。 2、加快开发建设，减少土地占用。增加住房供应量，是缓解房价压力的根本途径。土地不仅是住房企业必需的生产资料，也是居住需求赖以满足的社会稀缺资源。加快开发建设，以尽可能少的土地资源占用实现尽可能多的住房供应，是在现有资源约束条件下，尽可能缓解供求关系的重要出路。事实也证明，企业采取快速开发、快速周转的经营策略，同样可以获得较快发展，实现企业和社会双赢。我们应尽其所能，加快开发建设进度，为社会提供更多高品质住宅。 3、顺应市场趋势，合理定价。市场价格绝非企业可以单方面决定，企业在市场面前需保持敬畏之心。在住房供应总体紧张的情况下，企业持有房屋等待更高售价的经营行为存在重大舆论及道义风险。而顺应市场趋势，按照购房者愿意接受的水平合理定价，可以实现较为理想的销售速度。对于企业而言，可以顺畅回笼资金，支持继续发展；对于社会而言，可以减少在待售阶段的房屋闲置，提升宝贵居住资源的使用效率。 4、积极参与保障性住房建设，帮助最有需要的人。增加保障性住房供应，改善城市低收入家庭居住条件，有利于缓解供求矛盾，提升社会和谐度，为行业稳定、协调发展创造良好环境。过去几年中，许多企业已经在建设保障性住房方面，取得了成绩和经验。下一步，我们应当更积极参与，通过自身专业能力，为提升保障性住房的设计水准和居住品质做出贡献。 5、谨慎投资，控制风险。2007年之后，行业已经结束单边上扬的态势，波动可能成为未来常态。由于企业经营基于预期，房价的上升往往导致地价更快上涨。而房价的上升阶段，往往也是企业资金较为充裕的时间段。此时企业容易出现过度乐观的预期心理，并做出过于激进的投资行为，进而导致经营损失与风险。我们需要高度警惕自身理性的不足，在投资上始终保持谨慎，尤其在房价、地价上涨过快的地区和时间段，更应该注意控制投资风险，尤其是避免购买“面粉贵过面包”的“地王项目”。 6、为落实国发13号文提供信息与助力。2010年国发13号文件关于鼓励民间投资的政策如能尽快得到落实，将大大有助于引导民间资金积极参与市政配套、轨道交通和城市卫星城建设，扩大城市可用土地范围，增加未来住宅供应。作为长期扎根城市住宅建设的企业，我们对于城市居民的实际需要，在信息上有一定积累，在规律上有一定理解。在长期经营过程中，我们也与各类投资主体存在保持着密切的联系。我们应该与社会共同分享这些信息，并运用自身在商业领域的影响力提供力所能及的配合。
中城联盟轮值主席：任志强 2010年10月22日 |
