搜房网讯：10月21日下午2：30， 第11届中国西部博览会—首届中国西部楼宇经济高峰论坛在成都香格里拉大酒店激情点燃！这是一次打破时空与地域界限的“楼宇经济与城市发展”、“城市与城市”间的跨界巅峰对话。来自成都相关政府官员、国内知名专家学者、企业领袖等精英名流将齐聚论坛，围绕着楼宇经济与城市发展等主题进行智力碰撞、脑力激荡。

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如果不能对城市的发展和房产市场发展取得一个正确的认识，我们每一次的调控最后都是竹篮打水一场空，也许看不到一个好的结果，但是会带来更大的民愤！——任志强

【张晓峰】：接下来我们有请的是华远集团总裁，全国工商联房地产商会的副会长任志强先生，任志强先生相信大家对他都非常熟悉，他在房地产界是绝对的新闻人物，他今天演讲的标题是“地产新政下的楼宇经济的机遇”，我作一个简单的解释，这个标题一个是地产新政一个是楼宇经济的机遇，今天虽然是谈楼宇经济，但是在今天这样一个环境下，任志强先生如果只对楼宇经济的话，肯定不够，希望他站在更广阔的更大的空间给我们做一些他的分享，有请任志强先生。

地产新政下的楼宇经济的机遇

【任志强】：我不懂什么叫楼宇经济，也没有人告诉我什么叫做楼宇经济，我问他们我讲什么，他们说讲什么都行，我这个人可能不是个好报告人，我不太会开会，所以开始我的稿子都没有写，我不认为楼宇会改变城市，楼宇只是一个建筑形式，而对建筑形式只能被建设者所利用，中国最古老的建筑形式的楼宇是什么？是城门楼子，城门楼没有经济概念，它只保护生命和安全，起到的作用是保护城市的安全。我们中国的第二个楼宇是什么？是塔楼，是崇拜神仙用的，我们中国看到最高的是什么？为什么要把塔盖的那么高呢？因为它更接近与天上，所以我们神仙都是在天上，在历史上探讨中国的建筑形式，这两种结构里面严格地说都没有楼宇，如果我们把二层楼也叫做楼宇可能就不是我们现在所说的这个概念了，楼宇这种现象其实是从国外继承的，因为什么？因为我们的建筑结构过于落后，我们的木塔最高达到18层，而更高的建筑可以达到100层、200层，如果大家可以看一本书《中国最高的一百栋建筑》，里面有一篇为什么要建设世界上最高的楼，第一写的是我们的科学技术改变了我们的建筑结构，让高层可以在平地上拔地而起，同时这些新建筑的材料让建筑结构不受地震、大风以及其他的损坏，所以可以越建越高。第二会产生一种叫“电梯”的东西，它可以让人们在垂直的距离中迅速缩短运行的时间，所以也可以在电梯这些帮助下越变越高，它可以达到迅速更高的距离。第三我们还必须有相应配套的消防、水压、抗风以及粘合等建筑材料，我们才能建得更高。

在国外不管你去哪一个拥有历史的国家，都可以看到有高高尖顶的教堂，现在不是这样了，现在它们被更新的楼宇所遮挡，这二个原因是美国在西部大开发的时候，大部分是凌空的建筑方式，于是人们发现更需要在更大的城市范围内把人们的生活距离缩小到一定的范围内，所以当时美国提出了将步行时间缩短到15分钟以内，过去我们看到两层三层的小楼已经不能满足多种功能在短距离内呈现了，于是人们把楼摞起来，下面可能是酒店大堂、会议、然后是公寓，当时没有这样建筑技术的时候，只能用一个相对狭隘的方法解决这些综合功能，所以希望在10分钟到15分钟的时间内解决生活必须的消费问题，但是今天我们社会发生了巨大的变化，专业化分工让我们有了选择酒店和商业的不同分类，因此在建筑学上我们可以看到，或者说在房地产开发商可以看到住宅背后产生的原因，它的需求来自于城市家庭的聚集度，如果说我们家庭是10个人这样的组合，还是三个人两个人的组合，会影响到我们住房或者单元房数量的增加，特别是城市化和人口的增加会导致这种情况出现，对写字楼来说，第一产业和第二产业向第三产业转移的速度决定了写字楼的增加，如果第一产业和第二产业我这个城市根本没有，没有外来的，第三产业转变的余地，也许办公楼的增长速度就会减弱，或者不需要了，酒店的生产总值以及与集中度所决定的，服务中心与消费习惯和生产设备具备的条件决定的，过去要求500米范围内必须有粮店、菜店，人们必须在当天购买只能存一天两天的货品，后来我们发现在国外出现了大量的购物中心，这些购物中心甚至远离市中心，每次都要开车去买东西，比如沃尔玛、家乐福，每次都可以购买一星期的物品，最后外部条件的发展，改变了我们的生活方式，它不再是以柴米油盐酱醋茶为主的消费形式了，于是开始有了专卖店，有了专门的购物中心，有了超市等等。

这时进行了一个分工，写字楼可以选择，而不是把居住和写字楼放在一起，酒店不是单独的酒店，而是把酒店和写字楼放在一起，出现了购物中心和SHOPPINGMALL。

随后就形成了不同社区中的居住中心和不同的小巷子，人口的迁移出现了小区和独立的居住中心，而不再是以高楼和楼宇为重点的城市化建设。我们还可以看到其他很多类似的情况，他们都没有那么的集中，其中一个重要原因就是人口以及转移的速度决定的，实际上发展程度可以看到，纽约曼哈顿、香港大部分都还是楼宇高度集中的概念，用其他的非陆地方式来解决，沿海地区的形式几乎是岛屿型形式形成了最核心的，类似于CBD或者楼宇最集中的城市，这些地区，由于它集中度高，特别是相关产业在短期内形成了一个集中的高效，所以产生了楼宇改变形式的经营状态，在全世界人口最集中的城市中亚洲占了7个，亚洲的特别是人口聚集向经济发展最快的地区集中，比如东京和上海，在东京集中了日本60多个人和70%多的GDP，韩国的首尔，俄罗斯的莫斯科，印度的大新德里地区击中了当地60%多的人口，中国也会出现这样的情况。

刚刚介绍了锦江区是成都市的核心区，我在北京市的西城区，大家知道1.4平方公里产生的税收占全国税收的4.5%，接近于三千亿，西城区大概160平方米，包括了绿地和低矮的购物中心，这里白天集中了大量的人流，而晚上缺少居住人群，这里为什么可以产生这么大的经济总量，因为集中了中国最核心的机构，比如银行机构服务人员可以在半个小时之内到银监会证监会和保监会三个地方开会，我们的港口，香港的港口恰恰也是这种体制，形成在中环一带人们可以在一家写字楼里面去多家公司办事，可以在就近的两三个钟头内一天开八到十个会议，这种集中度而产生的集中效应，首先它拥有这样一个我们中国人叫做总部经济的概念，也同时由于中国拥有审议和决策的原因，所以在这些地区集中了这样的能力和核心的集中能力。但是，西城区其中有不到31平方公里上有7.9平方公里是中南海，只有把生育的地区用吸引最核心的结算中心的方法进行调整，西城区政府采取了一个特殊的政策，凡是西城区金融机构免三年所得税和个人所得税，每平方补贴二到六千块钱，于是国内和国际大量金融机构到了这里来了，这样一来不但弥补了他们税收支出，也实现了创收，它的集中度可以提供任何大型中型和小型会议。

人们认为每一个城市都应该有自己的CBD，其实并不是在我们国家的城市中所有城市都具备建设CBD的条件，上海认为自己应该建设成亚洲地区的金融中心，甚至于金融中心的总量占GDP的比重比较大，整个曼哈顿地区第三产业比重达到94%，工业产业比重只有2%，港口码头解除了一部分第二产业以外的产业，更大的是传媒、金融，如果从服务业的角度来说中国没有开放服务业，服务业怎么可能成为我们的产业中心？在外国私人都可以办银行，而在中国我们没有开放，我们开放媒体吗？我们没有开放，在曼哈顿很多集中的是我们的电视媒体和平面媒体，包括网络，但是我们恰恰中国是不允许把第三产业开放，因此我们中国的第三产业比重低于全世界的水平，我们还有7亿多的人口，城乡二元结构没有解决以外，我们服务业没有开放，不允许社会各界进入，导致所有城市里面都不可能把第三产业服务业变成主要的产业，刚刚我们的区长提到锦江区有很大的服务业比重，在北京有很多传统的片区，前门大街在改造的过程，在30年的改造过程过，只是这两年才改造得比较好。一个电影院可以赚到全国单片电影第一的位置，第三产业在整个西城区比重中只占到10%左右，GDP只占到7%左右。因此，任何一个城市需要有一个清醒的认识，我们的楼宇不能改变城市，而待遇把楼宇利用成什么样，装什么内容，一个一个瓶子装什么酒，而不仅仅是瓶子做得好看，里面装的是水，如果不扭转这个态势，我们可能就会觉得在每一个城市都建一个CBD，如果在每一个城市都建CBD，中国就永远不会有CBD。

所有的地方都在大力支持我们搞房地产，所以中央政府想控制是很难控制的，所以地区都在想怎么样增加单位承载能力，怎么样建设更高的楼，更多的楼宇，所有城市都认为房地产业是城市的支柱产业和调整结构的手段和创造未来的一个行业，所以我们的房价还会继续涨，如果我们政府不急于推进房地产业，盖更多的楼，更好的楼，所以开发商愿意用更多的钱买地，用更高的钱卖楼，这是我们现在存在的困境，我们的市场在政府或者三个利益主体的情况下，会让已经出台的政策七零八落，决定政策的不是总经理和总理，而是地方政府官员，地方政府官员最后决定的是我们地方事业和楼宇价值，所以不得不以官员的官大小来推进命令，限价是违反价格法的，也是违反建设部的要求的，而地方政府的限价就是违规的，但是，我们需要一盏明灯。

所以，我觉得如果不能对城市的发展和房产市场发展取得一个正确的认识，我们每一次的调控最后都是竹篮打水一场空，也许看不到一个好的结果，但是会带来更大的民愤，谢谢！

【张晓峰】：请大家再次用热烈的掌声感谢任志强先生的精彩演讲，相信任先生的演讲没有让大家失望，正如他在走上舞台之前我为他所设定的一个小小的题目一样，进行了全面的宏观和微观的破题，难得有机会在这里可以评点一下任先生的演讲，首先像一本教科书为我们提供了非常多的知识，这一点是非常难得的。其次有了教科书又进行了很好的解读，谢谢！另外，虽然任先生上台之前就说了“根本不存在楼宇经济”的评点，让大家感到一点相反的意见，但是经过他的解读之后实际上大从历史和空间的角度讲了什么是楼宇经过，后来我们又感到很高兴，任先生说楼宇经济存在其历史合理性和空间合理性，在空间上看到了金融街的成功，而且在未来一滴会出现楼宇经济的形式，这不是我们个人可以改变的。