|
购房是门学问，需要循序渐进的学习。现在，我们就从最基本，也是最重要的产权问题开始“购房扫盲行动”！
首先，我们要知道什么是“房屋产权”。 房屋产权指房产的所有者按照国家法律规定所享有的权利。简单说就是拥有使用该房屋，或出租该房屋获取租金收入，出售该房屋获取增值，将该房屋抵押给银行或其他组织或个人进行融资或贷款等权利。 其次，选房我们需要了解该房的“产权性质”。 在现阶段，我国住宅类房屋按产权可划分为： 一、商品房产权：按照商品房性质购买的房屋。 二、已购公房（房改房）产权：①按照房改政策购买的房屋（包括：成本价购买、标准价购买及标准价优惠产权购买）；②部分通过集资建房性质购买的房屋。 三、经济适用住房产权：①按照经济适用住房性质购买的房屋；②按照回迁房性质购买的房屋；③部分通过集资建房性质购买的房屋。 1、商品房 指房地产开发经营企业，经批准用于市场出售而建造的房屋称为商品房。商品房产权属于最完整的房屋产权，其所拥有的权利除了处置权、使用权以及占有权三种权利外，还拥有完全的收益权。也就是说，拥有商品房产权的产权人在转让、出租或赠与、继承等交易时，不受任何单位或者个人的限制，并且其所取得的收益全部归个人所有。 2、房改房 房改房具有一定福利性质。各产权单位按照政府每年公布的房改价格出售给本单位职工的住房。这类房屋来源一般是单位购买的商品房、自建房屋、集资建房等。房改房产权分为以下三个级别： ①成本价住房成本价房屋是房改售房的一种政策性规定，职工以成本价购买房屋后职工拥有房屋的全部产权，职工再次上市出售，再上市交易时如果与单位没有特殊约定的，则不需经过原产权单位同意直接交易，否则必须征得售房单位的同意。但该产权的房屋不能办理赠与。具体的交易方式与经济适用住房再上市相同。 ②标准价住房标准价房屋是房改售房的一种政策性规定，国家或国有企业向职工出售公有住房时，职工占有一部分产权，单位占有一部分产权，一般是职工占有94%的产权，单位占有6%的产权，职工以标准价购买的住房拥有部分产权，被称之为标准价房屋。 该房屋再上市交易时，由于原产权单位拥有优先购买权，所以需要征得原产权单位的同意，并且交易后，其收益需按照比例进行分成。不过，如果该产权人不想与单位进行收益分成，产权人也可以向原产权单位补齐标准价和成本价的差额，将标准价变成成本价，就可以拥有房屋全部产权，这样与成本价交易方式一样了。 ③标准价优惠住房标准价优惠是比标准价更优惠的一种方式，拥有这种产权的产权人只拥有房屋的部分产权，原产权单位拥有部分价值份额，产权人要想再上市交易时，与标准价产权再交易是一样的。 3、经济适用房 国家为照顾中低收入居民购房而实施优惠措施，建造经济适用房所用的土地是国家以划拨方式无偿给开发商使用的，这就是经济适用房价格低的主要原因。它是具有社会保障性质的商品住宅，具有经济性和适用性的特点。经济性是指住宅价格相对于市场价格而言，是适中的，能够适应中低收入家庭的承受能力；适用性是指在住房设计及其建筑标准上强调住房的实用效果，而不是降低建筑标准。 经济适用住房产权也是属于完整的产权，但是由于经济适用住房的价格是由政府限定价格，土地属于划拨性质，所以再转让时不能办理房屋赠与。经济适用住房再上市时有两种方式：一种是通过直接上市交易，购房者除了交纳相应的税费外，还需要按照其标定地价的10%交纳土地出让金，如果没有标定地价的，土地出让金的价款暂按房屋售价的3%交纳，然后再进行收益分成。即房屋售价每平方米超过4000元以上的部分，产权人要和原产权单位进行收益分成；每平方米在4000元至5000元的部分，80%归个人所有，20%归原产权单位所有；每平方米5000元以上的部分，50%归个人，50%归原产权单位。另外一种是产权人先按照市场评估价的3%补交土地出让金后，再凭补交手续到房管局权属登记部门办理变更手续。这样，经济适用住房的产权就变成商品房产权了，这种情况下，除了交纳的税费外，其他收益全部归产权人所有。 4、集资房 由于集资建房也是为解决职工自身住房困难，在政府或单位的组织下，自愿建立的，不以赢利为目的建造的房屋，其土地是免交土地出让金的，所以在销售对象方面限定为本市行政区域内中、低收入的城镇居民。集资房实行政府、单位、个人三方面共同承担，通过筹集资金，建造的房屋。职工个人可按房价全额或部分出资、信贷、建材供应、税费等方面给予部分减免。集资所建住房的权属，按出资比例确定。个人按房价全额出资的，拥有全部产权，个人部分出资的，拥有部分产权。 集资建房有两种产权：一种是该房屋出售的价格高于当年的房改成本价，其产权界定为经济适用住房产权；另一种是低于当年的房改成本价格，其产权为房改成本价房。 5、危旧房改造回迁房 危旧房改造是由政府组织实施，根据本地区社会经济发展状况，以及房屋破损程度和改造难易程度，通过开发带危改、市政工程带危改以及房改带危改的形式进行的危改。其产权按照经济适用住房产权管理。所以该产权性质可参照上述经济适用住房产权和房改成本价产权。 *另补充：校产、军产、乡产的产权简述。 目前市场上我们可以碰到的房产除了上述房产外还有部分其它种类房源。其中比较特殊的是校产、军产和乡产。 所谓校产是原产权单位为学校的房产。这类房产按国家规定是属于受限上市范围的。为什么叫受限呢？即该部分房屋在上市的时候，需要学校进行判断是否在教学区内。既然是学校判断，因此基本可以认为，学校让卖就可以卖，学校不让交易就无法上市。 军产的原产权单位是军队。该部分房产无法上市交易的主要原因是为了国家安全。但有部分军产曾经由军队转为地方，该部分房产虽然购房协议上的原产权单位是军方某部门，但是只要有转移文件，则该部分房产归属为当地，所以这些房产是可以交易的。 最后说乡产。其实乡产就是违章建筑，按照目前国家土地管理法规定，土地是不可擅自变更使用性质和使用人的。而目前现存的乡产基本上都是由某乡政府擅自变更了土地使用性质（由耕地变更为建筑用地），并建设房屋，所以这些房屋从法律上界定就属于违章建筑。也就是说，如果不考虑社会现实问题（社会的稳定），国家可以随时拆除这些建筑。由于上述原因，所以乡产无法上市交易。当然，有部分乡产通过和开发商及其他利益相关部门达成了一些协议，使部分乡产可以变为合法产权，这些房子在产权合法化后，我们还是可以操作的。 注：大产权与小产权的区别 由国家颁发产权证的叫大产权；由乡镇政府发证书的叫小产权。 *购房人要注意的是乡镇政府发证书的房产实际上没有真正的产权，不受我国法律保护。这种房没有国家发的土地使用证和预售许可证，购房合同国土房管局也不会给予备案。 |
