二手房的时候，很多中介或房主都会有意无意的隐瞒二手房的真实“年龄”。那么，我们要通过什么才能能判断出它的真实“年龄”呢？

        房产证上的日期只能反映房屋所有权人实际取得该物业产权的日期，如果是二手房，有些已经转手了多次，所以最后看到的这本房产证上记载的发证日期可能已远远超出房屋实际的建成日期。

        另外，根据土地使用权证上显示的截止日期可以推断出该房屋取得土地使用权的年份，但开发商是否一经取得土地使用权便开始建造房屋则无从判断。由于房子的楼龄无法查知，一般来说，只能从土地使用年限来简单判断，银行判断二手房的楼龄，也是这样来推算的。

        由于二手房的房龄是由业主放盘时自己说的，而中介一般情况下都是按业主报的来说，或是根据平时的经验来判断，因此，买家在选房时要注意，业主所报的房子的楼龄并不一定准确。尤其是商铺，因为商铺的使用年限一般只有40年，如果虚报了几年，那么商铺的使用价值则大打折扣。因此，在选择二手房的时候，最好自己先去了解一下情况。

        那么，还能通过什么办法核实二手房的真实楼龄？以下有几招辨别二手房真实“年龄”的简单方法：

        首先，可以看房子外墙使用的材料。如果是水泥外墙，一般都有20年的楼龄；石米外墙楼龄也较长，一般有10多年。93年以来，随着房地产业的发展，楼房的外墙越来越漂亮，先后有马赛克、条形砖等。

        其次，看房屋的内部结构，如果是新装修的，可以进入厨房、卫生间观察，因为厨卫的装修比较难以改变，能比较容易判断出房屋的真实装修年代；另外，由于地板的装修不容易更换，地板的成色及款式也能较容易看出房屋装修的新旧。

        第三，看层高，一般来说，高过7层且没有电梯的房产多是1995-2000年的房产。

        第四，可以向相邻的居民询问或向管理处了解情况，看管理处有没有接收资料和竣工图纸等，从这些资料可以得知比较确切的日期。

        第五，如果是清水房，可查看产权证，产权证的办理时间也能大致判断房屋建造的年限，如果是单位房，可由产权办理时间向前递推两三年；商品房则递推一两年。或者可以通过竣工日期、收楼日期、或交契税的发票日期等来大致估算。

        最后，消费者还可以在与房东签订的转让合同中约定，如果房屋的实际建造年限与房东所提供的不符，房东应承担违约责任。